Realkreditlån – 10 tips om typer, rente, fordele, ulemper, priser, anbefalinger

Hos Boliglån Guiden vil vi klæde dig på med 10 konkrete tips om realkreditlån. Vi dækker alt fra hvad et realkreditlån egentlig er, til hvilken låntype du bør vælge, hvad renten betyder for din økonomi, særlige forhold for sommerhuskøb og pensionister samt fordele, ulemper, priser og vores anbefalinger.

Tip 1: Forstå hvad et realkreditlån er (definition og formål)

Helt grundlæggende er et realkreditlån et lån med sikkerhed i fast ejendom – typisk din bolig. Det vil sige, at lånet pantes i huset eller lejligheden, så långiver har sikkerhed i ejendommen. Et realkreditlån finansieres ved, at et realkreditinstitut udsteder og sælger obligationer på din ejendom. Pengene fra salget af disse obligationer udbetales til dig (minus nogle omkostninger, som vi kommer ind på), og du skylder så det lånte beløb tilbage til realkreditinstituttet over tid. Fordi lånet er sikret med pant i boligen, er det forbundet med lavere rente end de fleste andre lån – faktisk er det ofte den billigste måde at finansiere en bolig på.

Formålet med realkreditlån er at gøre det muligt for almindelige mennesker at finansiere boligkøb over en lang årrække. Uden denne lånetype skulle de fleste spare op i årtier for at købe hus. I dag kan du typisk låne op til 80 % af prisen på en almindelig helårsbolig via et realkreditlån. For fritidsboliger som sommerhuse er grænsen 75 % af værdien. Det er et myndighedskrav, at du selv har en kontant udbetaling på minimum 5 % af købssummen, før du kan låne resten. Restfinansieringen mellem realkreditlånets grænse og købesummen (typisk 15 % for helårsbolig) må klares med enten opsparing eller et banklån. Realkreditlånet dækker altså den største del af finansieringen under trygge rammer, mens banken eller din opsparing skal dække egenbetalingen og det øverste lag af finansieringen.

Et realkreditlån kaldes også populært for et kreditforeningslån – et historisk navn fra da lånene blev formidlet gennem kreditforeninger. I dag foregår det gennem moderne realkreditinstitutter, men princippet er det samme. Som låntager stiller du din ejendom som sikkerhed, og realkreditselskabet kan i yderste konsekvens kræve boligen solgt på tvangsauktion, hvis lånet ikke betales tilbage. Heldigvis er formålet med realkredit netop at lave en ordning, der er bæredygtig for begge parter: Du får råd til din bolig mod at betale ydelsen punktligt, og investor/långiver får en relativt sikker investering. Kort sagt er et realkreditlån en type boliglån designet til at gøre drømmeboligen opnåelig – det er boligejerens bedste ven, når banken alene ikke rækker.

Tip 2: Kend realkreditinstitutterne og samspillet med din bank

Man hører tit om realkreditinstitutter i flæng med banker. Men hvem er det egentlig, der låner dig pengene? Realkreditinstitutterne er specialiserede finansielle virksomheder, som står for at yde realkreditlån mod pant i fast ejendom. I Danmark findes der i dag fire store realkreditselskaber, der udsteder lån til private boligkøbere. Disse er Totalkredit/Nykredit, Realkredit Danmark (ejet af Danske Bank), Nordea Kredit (Nordea) og Jyske Realkredit (Jyske Bank). Typisk samarbejder hver bank med ét realkreditinstitut – fx tilbyder Danske Bank kun lån fra Realkredit Danmark, mens mange lokale og regionale pengeinstitutter tilbyder Totalkredits lån. Det betyder, at dit realkreditlån som udgangspunkt formidles via din bank. Når du går i banken for at låne til bolig, indhenter bankrådgiveren et tilbud fra deres tilknyttede realkreditselskab.

Selvom du optager lånet gennem banken, er det altså realkreditinstituttet i kulissen, der faktisk udsteder lånet og sælger obligationerne. Samspillet fungerer sådan, at du låner i realkreditinstituttet via dit pengeinstitut (din bank). Bank og realkredit tager begge pant i boligen, men banken står oftest for den daglige kontakt med dig som kunde. Du betaler din ydelse (typisk kvartårligt) til realkreditinstituttet, og ydelsen dækker renter til investorerne i obligationerne, bidrag til realkreditinstituttet samt eventuelle afdrag på lånet. Banken får også ofte et gebyr for at arrangere lånet. Som kunde mærker du dog ikke meget til alt dette bagved – du skal blot forholde dig til de vilkår og ydelser, du får oplyst. Men når man forsøger at finde den billigste bank, er det vigtigt at vide, at ens realkreditlån er en af vigtigste forhandlingskort, du har på hånden.

Et godt tip er at forstå bidragssatsen: Ud over renten til investorerne betaler du et løbende bidrag til realkreditinstituttet for at administrere lånet. Bidraget beregnes som en procentdel af din restgæld og kan variere fra institut til institut. Jo højere belåningsgrad (andel af boligens værdi du har lånt), jo højere bidragssats typisk. Bidragssatsen afhænger også af låntypen og om du afdrager eller ej. Bidraget kan udgøre en betydelig del af dine totale omkostninger ved lånet, så det er værd at være opmærksom på.

Husk også, at realkreditinstitutterne er underlagt streng statslig regulering og tilsyn. Det danske realkreditsystem er faktisk unikt på verdensplan og kendt for sin stabilitet og sikkerhed. Man taler nogle gange om, at realkredit er “billigt for låntager og sikkert for långiver”. Det betyder dog ikke, at alle tilbud er ens. Hvert realkreditinstitut har sine priser og politikker, så det kan betale sig at sammenligne (mere om det i Tip 10). Men overordnet kan du føle dig tryg ved, at realkreditinstitutterne arbejder for, at du får finansieret din bolig på en ansvarlig måde – ofte i tæt samarbejde med din bank, som også har interesse i, at din økonomi hænger sammen.

Tip 3: Vælg den rigtige type realkreditlån (fast, variabel, afdrag m.m.)

Når du skal vælge dit realkreditlån, møder du et væld af lånetyper. Det kan virke uoverskueligt ved første øjekast, men overordnet skelner vi mellem to hovedkategorier: fastforrentede og variabelt forrentede lån. Derudover er der forskellige kombinationer og features, f.eks. muligheden for afdragsfrihed. Her får du et overblik:

• Fastforrentet lån: Her låser du renten for hele løbetiden. Et klassisk eksempel er et 30-årigt fastforrentet obligationslån. Renten er måske lidt højere fra start, men den ændrer sig ikke – du kender ydelsen i hele lånets løbetid. Fastforrentede lån findes primært som obligationslån, hvor lånet er knyttet til en bestemt obligation. Der findes også kontantlån, som er en variant baseret på kontant udbetaling, men de fleste vælger obligationslån i dag. Fordelen ved fast rente er tryghed: Du får ingen overraskelser, selv om markedsrenten måtte stige. Til gengæld betaler du typisk for denne tryghed gennem en lidt højere rente sammenlignet med de billigste variable lån.
• Variabelt forrentet lån: Her ændrer renten sig i løbet af lånets løbetid. Variabelt forrentede lån kaldes også rentetilpasningslån eller flekslån. De mest udbredte er lån med rentebinding i en periode på 1, 3, 5 eller 10 år. Du har måske hørt om F1-, F3- eller F5-lån – et F1-lån har rente, der tilpasses hvert år, F3 hvert tredje år, F5 hvert femte år osv. Imellem rentetilpasningerne er renten fast, men når perioden udløber, justeres renten til den daværende markedsrente, og din ydelse ændrer sig derefter. Disse lån har ofte en lavere rente fra start end fastforrentede – især hvis renteniveauet generelt er lavt – men indebærer en usikkerhed, da renten senere kan gå op eller ned. Der findes også varianter med længere intervaller (fx F10) og nogle med helt kort rente (CITA-baserede lån), hvor renten justeres halvårligt. Nogle variable lån har et indbygget renteloft, hvor renten ikke kan overstige et bestemt niveau (et eksempel er lån branded som Rentemax+ o.l.). Sådanne lån giver en mellemting: variabel rente med en slags forsikring mod ekstreme rentestigninger.
• Med eller uden afdrag: Uanset om lånet har fast eller variabel rente, kan du ofte vælge afdragsfrihed i en periode. Standard er op til 10 års afdragsfrihed på realkreditlån. Det betyder, at du i disse år kun betaler rente og bidrag, men ikke nedbringer gælden. Afdragsfrihed giver luft i økonomien her og nu (f.eks. hvis du har mange udgifter i en periode eller prioriterer at afdrage anden dyrere gæld først). Men husk, at lånet selvfølgelig skal betales tilbage før eller siden – enten ved at du senere afdrager hurtigere eller ved at du måske må omlægge lånet. Nyere produkter på markedet giver endda mulighed for op til 30 års afdragsfrihed, hvis din belåningsgrad kommer ned under 60 %. Det vil sige, at har du tilstrækkelig friværdi, kan du potentielt have et lån, hvor du aldrig afdrager hovedstolen i løbetiden, kun betaler rente og bidrag. Det kan især være relevant for ældre boligejere (pensionister) – vi vender tilbage til det i Tip 7.
• Løbetid: De fleste realkreditlån har en maksimal løbetid på 30 år. Du kan godt vælge kortere løbetid, hvis du ønsker hurtigere tilbagebetaling (f.eks. 20 år). Sommerhuse og visse andre typer ejendomme kan nogle gange have kortere maksimal løbetid (20-25 år for lån med pant i en byggegrund, for eksempel). En længere løbetid giver lavere månedlig ydelse, men du betaler samlet set flere renter over tid.
• Konverterbarhed: Nogle lån (typisk de fastforrentede) er konverterbare, hvilket betyder, at du kan indfri dem før tid til en kurs som kan være under 100. Det er en vigtig feature ved danske realkreditlån – mere om det under Tip 5 og 8. Variabelt forrentede lån indfries som regel til kurs 100 omkring rentetilpasningstidspunktet, men kan ellers have begrænsninger for førtidig indfrielse til under kurs 100 (de er ofte inkonverterbare til daglig).

Det lyder måske teknisk, men valget af låntype koger ned til: Hvor meget sikkerhed har du brug for, og hvad koster det? Fast rente giver sikkerhed mod rentestigninger, mens variabel kan være billigere her og nu. Afdragsfrihed giver fleksibilitet nu, men større restgæld senere. Ofte kan man kombinere fordele ved at dele sit lån op i to portioner – f.eks. tage halvdelen som fast og halvdelen som variabel rente – hvis det passer ens risikoprofil. Det vigtigste er, at du vælger et lån, der passer til din økonomi og dit temperament, så du kan sove roligt om natten.

Tip 4: Fast eller variabel rente – hvad betyder renten for dig?

Renten er måske den enkeltfaktor, der har størst betydning for din månedlige ydelse. Derfor er valget mellem fast eller variabel rente et af de mest centrale beslutninger, når du optager et realkreditlån. Lad os se på, hvad renteniveauet og rentetypen betyder i praksis.

Med et fastforrentet lån kender du renten (og dermed ydelsen) i hele lånets løbetid. Fordelen er oplagt: Du er sikret mod rentestigninger. Hvis den generelle rente i samfundet stiger, forbliver dit lån uændret, og du betaler det samme som altid. Ulempen er, at du typisk starter ud med en højere rente end et tilsvarende variabelt lån, fordi investor kræver en præmie for at låse renten i mange år. Du “forsikrer” dig mod rentestigninger, kan man sige, ved at betale lidt ekstra fra start.

Med et variabelt forrentet lån får du ofte en lavere rente og ydelse her og nu. Det kan være fristende at vælge variabel rente, fordi de umiddelbare månedlige omkostninger er lavere end på et fastforrentet lån. Men vær bevidst om risikoen: Det, der virker billigst nu, kan ende med at blive dyrest på sigt. Renten ændrer sig nemlig i takt med markedsrenten ved hver rentetilpasning. Stiger renteniveauet, vil ydelsen på et variabelt lån også stige – nogle gange markant. Du skal have plads i økonomien til sådanne stigninger, ellers kan det blive ubehageligt. Hvis du derimod tror, at renten forbliver lav eller måske falder yderligere, kan et variabelt lån være attraktivt, da du så betaler mindre end med et fast lån. Men ingen har en krystalkugle, når det kommer til fremtidens rente.

En tommelfingerregel lyder: Vælg fast rente, hvis du ikke kan tåle en rentestigning – vælg variabel, hvis du har luft i budgettet og er villig til at tage risikoen for at få en besparelse. Som Nordea’s boligøkonom siger: Har du ikke råd eller lyst til risiko, bør du vælge fastforrentet lån med den højere sikre ydelse, fremfor at jagte en lavere variabel rente.

Lad os kigge på et konkret eksempel på forskellen: I øjeblikket (2024-2025) er renteforskellen mellem et 30-årigt fastforrentet lån og et F5-lån (variabel rente med 5 års binding) faktisk ikke så stor som den har været. For et realkreditlån på 2 mio. kr. med 30 års løbetid og afdrag er et F5-lån anslået ca. 10.000 kr. billigere efter skat om året end et fastforrentet lån på nuværende renteniveau. Før skat svarer det til en forskel på ca. 15.600 kr. årligt. Det vil sige omkring 850 kr. lavere nettoydelse om måneden ved at vælge F5 frem for fast rente i dette tilfælde. Det lyder da attraktivt! Men husk, at denne besparelse kun holder, så længe renten ikke stiger. Hvis renten stiger inden for de 5 år, vil den efterfølgende ydelse på F5-lånet stige, og noget af besparelsen forsvinder.

Med variabel rente skal du altså have et mere dynamisk forhold til dit lån: Følg med i rentemarkedet, og vær klar til at justere din økonomi. Mange boligejere med flekslån vælger at konvertere til fast rente på et tidspunkt, hvis de frygter renten er på vej op. Omvendt vælger nogle at konvertere fra fast til variabel, hvis renteniveauet falder og de vil udnytte de lavere satser. Det vender vi tilbage til under Tip 5 og Tip 8, hvor vi taler om omlægning og konvertering.

Til syvende og sidst handler renten om din risikovillighed og robusthed i økonomien. Spørg dig selv: Kan jeg stadig betale mit lån, hvis renten fordobles? Hvis nej, er fast rente nok det sikre valg. Hvis ja, og du gerne vil jagte en mulig gevinst ved lavere ydelse, kan variabel rente være vejen. Hos os i Boliglån Guiden ser vi ofte, at førstegangsboligejere foretrækker sikkerheden i fast rente, mens nogle erfarne boligejere med høj indkomst tør tage mere rentefluks. Men der er ingen facitliste – det vigtigste er, at du er komfortabel med dit valg.

Tip 5: Obligationerne bag lånet – forstå hvad kurs og konvertering betyder

Et unikt træk ved danske realkreditlån er, at de er obligationsbaserede. Det vil sige, at dit lån er direkte koblet til nogle obligationer på det finansielle marked. Hvorfor skal du vide det som boligejer? Fordi det har indflydelse på, hvor mange penge du får udbetalt, hvad din gæld er, og hvilke muligheder du har for at omlægge lånet senere. Her kommer lidt viden om obligationskursen og dens betydning – forklaret så det er til at forstå.

Når du optager et realkreditlån, udsteder realkreditselskabet en obligation (eller flere) til investorerne for det beløb, du vil låne. Kursen er prisen på den obligation, typisk angivet i procent af dens pålydende værdi. En kurs på 100 betyder, at obligationen handles til pari (dvs. fuld værdi). En kurs under 100 betyder, at obligationen handles med kursrabatter – for eksempel kurs 98 betyder, at investorerne kun vil betale 98 kr. for hver 100 kr. obligationen lyder på. Omvendt vil en kurs over 100 (fx 105) betyde, at investorerne betaler over pari for obligationen.

Hvad betyder det for dig? Jo, når lånet udbetales, får du beløbet efter at kursen er taget i betragtning. Hvis kursen er under 100, får du udbetalt lidt mindre end det beløb, du reelt låner. Resten går til investor som kompensation for den lavere rente, obligationen måske har. Et eksempel: Er kursen 98, svarer det til, at du får udbetalt 98 kr. for hver 100 kr., du låner. Låner du 1.000.000 kr., vil du altså kun modtage 980.000 kr. – de sidste 20.000 kr. er et kurstab. Men du skylder stadig 1.000.000 kr. væk. Det lyder surt, men til gengæld har dit lån så en lav rente (typisk grunden til at kursen er under 100).

Hvis kursen er over 100, kan realkreditselskabet i praksis ikke udbetale dig mere end du låner – i de tilfælde vil man normalt i stedet oprette lånet med en lavere pålydende rente (en ny obligationsserie med lavere kuponrente), så kursen kommer ned omkring 100 igen. Derfor oplever låntagere sjældent at få overkurs udbetalt; systemet er indrettet til at justere renten på nye lån, så kursen ligger tæt på 100. En tommelfingerregel: Fastforrentede lån udstedes i rentespring på 0,5 %-point. Hvis markedets rente falder, kommer obligationen over 100, og så åbner instituttet en ny serie med lavere kupon. Så du skal ikke regne med at få mere udbetalt end du beder om – men ofte mindre, hvis renten på lånet er lav.

Kursen ændrer sig løbende på markedet efter du har optaget lånet. Og her kommer den spændende del: Når renteniveauet ændrer sig, så ændrer obligationskursen sig omvendt. Hvis den generelle rente stiger, falder kursen på obligationen – og omvendt. Det betyder, at værdien af din restgæld i markedet faktisk ikke er statisk. Har du et fastforrentet lån, kan dette udnyttes til konvertering (omlægning) af lån.

Forestil dig, at du optog et fastforrentet lån på 1 mio. kr. til kurs 100 (du fik udbetalt 1 mio. og skylder 1 mio.). Nu stiger renteniveauet markant. Nye lån udstedes måske med højere kupon, og din obligationskurs falder måske til 80. Det betyder, at din obligationsgæld på 1 mio. nu kan købes fri for 800.000 kr. på markedet. Du kan altså indfri dit lån ved at opkøbe obligationerne bag lånet billigt – du får en kursgevinst. I dette tænkte tilfælde sparer du 200.000 kr. ved at indfri. I praksis sker det ved, at du optager et nyt lån til den højere rente (for eksempel et nyt fastforrentet lån med højere kupon), og bruger pengene fra det nye lån til at tilbagekøbe det gamle lån. Din gæld falder med det samme, men din rente og ydelse stiger fremover på det nye lån. Det kan være en fordel, hvis du alligevel vil nedbringe din gæld eller hvis du forventer, at renten senere falder igen, så du kan konvertere ned i rente.

Omvendt scenario: Hvis renten falder markant efter du tog lånet, vil kursen på din obligationsserie stige over 100. Du kan så omlægge til en lavere rente ved at indfri dit gamle lån og optage et nyt med lav rente. Her sker der det, at du skal indfri til en overkurs (sig kurs 105). Du skal altså betale 1,05 mio. for at indfri 1 mio. kr. gæld – et kurstab på 50.000 kr. til gengæld for at få lavere rente fremover. Denne omkostning lægges typisk oveni din restgæld, så din nye gæld starter højere. Det føles måske som to skridt frem og ét tilbage: Du får en lavere rente, men skylder lidt mere. Pointen er, at den lavere rente over tid gerne skal tjene den højere gæld ind igen via sparede renteudgifter.

Det lyder indviklet, men realkreditinstituttet hjælper naturligvis med beregningerne, når du overvejer omlægning. Vigtigt at vide er blot, at fastforrentede lån giver dig mulighed for at reagere på renteændringer: stiger renten, kan du skære noget af gælden, falder renten, kan du skære noget af renten (mod at gælden øges). Et fastforrentet lån har desuden altid den fordel, at du kan vælge at indfri det til kurs 100 (altså til det oprindelige beløb) uanset at obligationerne måske står i kurs 105. Denne indfrielse til pari sker typisk i forbindelse med en konvertering til lavere rente eller ved udløb, og er en beskyttelse for dig mod uendeligt stigende gæld ved rentefald. Variabelt forrentede lån derimod indfries normalt til kurs 100 ved hver rentetilpasning, så der får du ikke samme mulighed for kursgevinst – til gengæld får du jo glæde af rentefald direkte ved lavere ydelse.

Hvis alt dette med obligationer og kurser svimler, så tag det roligt. Tænk på det sådan: Dit realkreditlån er ikke bare et statisk banklån; det er et lån koblet til markedet, hvilket giver dig nogle muligheder for at optimere din økonomi undervejs. Vi anbefaler, at du jævnligt (fx årligt) tjekker, om renteudviklingen har gjort det attraktivt at omlægge dit lån. Det er en af nøglerne til at spare penge i det lange løb – mere om den slags anbefalinger i Tip 10.

Tip 6: Sommerhuslån – særlige regler og højere omkostninger for fritidsboliger

Drømmer du om fritidshus ved stranden eller i skoven? Så skal du være opmærksom på, at realkreditlån til sommerhuse og fritidsboliger følger lidt andre spilleregler end lån til helårsboliger. Først og fremmest er belåningsgrænsen lavere: Du kan kun låne op til 75 % af værdien af et sommerhus med et realkreditlån (mod 80 % for en helårsbolig). Det betyder, at du skal kunne finansiere de resterende 25 % enten kontant eller via et andet lån, typisk et banklån. Mange sommerhuskøbere vælger at lægge en stor udbetaling eller bruger friværdien i deres primære bolig til at dække en del af købesummen, så de kan holde banklånet (der er dyrere) nede. Men under alle omstændigheder: regn med større egenfinansiering ved sommerhuskøb.

Derudover er bidragssatserne og omkostningerne ofte højere på lån til sommerhuse. Realkreditinstitutterne anser fritidshuse for at være en lidt større risiko – dels fordi de ikke er lige så “nødvendige” som helårsboligen (folk vil kæmpe hårdere for at beholde deres hjem end deres feriehus i krisetider), og dels fordi sommerhuse kan være sværere at sælge hurtigt ved tvangsauktion. Derfor tager de fleste institutter et højere bidrag på sommerhuslån. En undersøgelse fra Forbrugerrådet Tænk viste fx, at hos Totalkredit var bidragssatsen 1,15 % om året for et fritidsboliglån med 40-60 % belåning, mens et tilsvarende lån i en helårsbolig kun havde 0,85 % i bidrag. Det er en ret markant forskel. Hos Realkredit Danmark fandt man, at de tog samme bidrag for 60 % belåning i sommerhuse som for 80 % i helårshuse – altså man “rykker en tak op” i pris bare fordi det er et sommerhus. Bottom line: forvent ca. 0,3-0,5 %-point højere bidragssats på dit sommerhuslån sammenlignet med et tilsvarende boliglån.

Hvad med renten? Selve renten på obligationerne (fast eller variabel) er som udgangspunkt den samme for sommerhuse som for almindelige boliger, hvis det er samme låntype. Forskellen ligger mest i bidrag og gebyrer. Nogle institutter tillader heller ikke alle låntyper for sommerhuse – for eksempel kan der være begrænsning på afdragsfrihed over bestemte belåningsintervaller. Totalkredit har et koncept hvor afdragsfrihed i længere tid kræver at belåningen er under 60 %, hvilket kan være sværere at opnå på et sommerhus, da man kun kan låne op til 75 % fra start.

Et lille tip: Overvej din samlede økonomi, når du finansierer et sommerhus. Mange vælger at belåne deres helårsbolig lidt ekstra (hvis der er friværdi) fordi man her kan låne 80 % på billigere vilkår, og så bruge de penge til at betale en større udbetaling på sommerhuset. Alternativt kan et banklån dække differencen, men banklånet har ofte høj rente (typisk 5-7 % eller derover, alt efter markedet). Man ender ofte med en kombination.

Til sidst skal du vide, at løbetiden for sommerhuslån kan være kortere. Mange realkreditinstitutter tilbyder godt nok 30-årige lån til sommerhuse, men en del sommerhusejere vælger kortere løbetid eller har mindre lån, som de afdrager hurtigere (f.eks. hvis man planlægger at gå på pension og vil have sommerhuset gældfrit). Rent praktisk kan du godt få et 30-årigt afdragsfrit lån til sommerhuset hos nogle udbydere, men kun op til 75 % belåning – og når belåningen en dag kommer under 60 %, kan du endda gøre det afdragsfrit resten af tiden. Så mulighederne er der, men regn på hvad der bedst kan betale sig.

Konklusion: Et realkreditlån til sommerhus fungerer i princippet som andre realkreditlån, men du skal have mere udbetaling, forvente lidt højere løbende omkostninger og nøje overveje din finansieringsstrategi. Sommerhuset er drøm og fritid – sørg for at lån og økonomi er skruet sådan sammen, at drømmen ikke bliver til økonomisk mareridt.

Tip 7: Realkreditlån til pensionister – muligheder og faldgruber for ældre boligejere

Kan man få et nyt boliglån, når man er pensionist? Og hvad nu hvis man nærmer sig pensionsalderen med et eksisterende lån – skal man gøre noget særligt? Disse spørgsmål melder sig ofte, og svaret er: Ja, pensionister kan godt få realkreditlån, men processen og mulighederne kan være lidt anderledes end for yngre låntagere.

Først og fremmest er det værd at slå fast, at der ikke er nogen fast aldersgrænse for realkreditlån i Danmark. Myndighederne har ikke sat en maksimum alder for at tage lån med pant i boligen. I princippet kan en 70- eller 80-årig godt optage et nyt realkreditlån – så længe vedkommendes økonomi lever op til kravene. Og hvilke krav er det? Grundlæggende det samme som for alle andre: Du skal kunne servicere gælden. Det vil sige have en indkomst (pension, evt. arbejdsindkomst, opsparing) der er høj nok til at betale renter, bidrag og evt. afdrag, samtidig med at du har råd til dine øvrige leveomkostninger. Her kan nogle pensionister støde på udfordringer: Hvis din disponible indkomst er lav, kan du risikere at få nej til yderligere lån, selv om du ejer en dyr bolig uden nævneværdig gæld. Banken og realkredit vil typisk ikke låne flere penge, hvis det budgetmæssigt ser stramt ud, uanset at huset måske har en høj friværdi. Har man kun lige netop penge nok til husholdningen hver måned, og ingen overskud til en ny ydelse, så er det tæt på umuligt at få lov at låne i boligen – selv hvis boligen er flere millioner værd og gældfri.

Når det er sagt, så findes der løsninger målrettet seniorer. Et nøgleord her er nedsparingslån. Hvis du har forladt arbejdsmarkedet og er på pension, tilbyder nogle realkreditinstitutter muligheden for et nedsparingslån. Det er i bund og grund et realkreditlån (typisk med variabel rente eller kort rente), hvor kravet om afdrag er meget lempeligt eller ikke-eksisterende. Man ser mindre på din løbende betalingsevne, fordi du ikke nødvendigvis skal afdrage gælden – du skal dog stadig kunne betale rente og bidrag løbende. Ved nedsparingslån lægger långiver mere vægt på sikkerheden i boligen (hvor stor friværdi/pant der er) end på din månedlige rådighedsbeløb. Typisk kan denne type lån gives op til ca. 60 % af boligens værdi. Det vil sige, at hvis din bolig er næsten gældfri og værd 2 mio., kan du måske få et nedsparingslån på 1,2 mio. kr. Her vil du så kun betale rente og bidrag – ingen afdrag – og gælden indfries så evt. ved salg af boligen en dag eller løber i mange år uden nedbringelse. Dette kan ses som en slags omvendt opsparing: Du bruger af friværdien til at supplere din pension, fx til at rejse, hjælpe børnene økonomisk eller bare opretholde levestandard.

Pensionist eller ej, løbetiden på et realkreditlån er stadig maks 30 år. En 70-årig kan godt tage et 30-årigt lån; der er blot det faktum, at lånet formentlig skal indfries af boet ved vedkommendes død, medmindre låntager bliver usædvanligt gammel. Nogle vælger kortere løbetid hvis de tager lån sent i livet, f.eks. 10-15 år, så de er sikre på at kunne nå at betale en del af det tilbage. Men det er ikke et krav fra instituttets side – det vigtigste for dem er din betalingsevne her og nu.

En udfordring for pensionister kan være, at bankens normale kreditvurdering skærer igennem. Ofte bruger banker og realkreditinstitutter et rådighedsbeløbskrav – dvs. at du som enlig skal have fx X antal kroner tilbage hver måned efter faste udgifter og låneydelser, for at de vil godkende lånet. Pensionister kan have lavere indtægt end da de arbejdede, og dermed kan rådighedsbeløbet se for lille ud, selvom de reelt klarer sig fint. Her er rådet: Tal med flere forskellige institutter og få flere vurderinger. Der er kun få officielle regler på området, og de forskellige realkreditudbydere kan tolke retningslinjerne forskelligt. Måske siger din egen bank/realkredit nej til at lade dig låne mere, men en konkurrent vil gerne – især hvis der er god sikkerhed i boligen. Vi har set eksempler på, at en boligejer tæt på pensionsalder fik afslag hos én, men blev godkendt hos en anden med samme udgangspunkt. Realkreditinstitutterne skal kunne forsvare deres udlånspolitik overfor Finanstilsynet, men der er rum for fortolkning. Så lad dig ikke slå ud af ét afslag – indhent gerne en ”second opinion”.

Et andet godt tip til seniorer: Overvej afdragsfrihed på dit lån, hvis du gerne vil blive boende og få økonomien til at hænge bedre sammen. Hvis du sidder med et lån hvor afdragsfriheden udløber omkring pensionstidspunktet, kan det give et hop i ydelsen som din pension måske ikke kan bære. Det kan være smart at omlægge inden da og eventuelt forlænge afdragsfriheden (eller lave en model med nedsparingslån). Nye produkter, som nævnt, giver mulighed for at forlænge afdragsfriheden helt op til 30 år under visse betingelser, især tiltænkt ældre med lav gæld i huset.

Kort sagt: Pensionister kan godt få realkreditlån, men sørg for at planlægge i god tid. Tænk over om dine lån skal være betalt ud inden pension, eller om du vil køre med afdragsfrihed og nyde godt af friværdien. Og husk, at markedet kan forhandles med: Hvis du oplever modvilje ét sted, så prøv et andet – eller tag en snak med en uvildig rådgiver om dine muligheder. Vi hos Boliglån Guiden anbefaler altid, at man som senior får lagt en plan for boliggælden, så økonomien forbliver tryg og komfortabel i den tredje alder.

Tip 8: Fordele og ulemper ved realkreditlån – kend plusser og minusser

Intet finansielt produkt er perfekt, og realkreditlån er ingen undtagelse. Her opsummerer vi de vigtigste fordele og ulemper ved realkreditlån, så du klart kan se, hvad du får, og hvad du skal være opmærksom på.

Fordele ved realkreditlån

• Lav rente og lange løbetider: Realkreditlån er som regel den billigste form for boliglån målt på rente. Fordi investor har pant i din bolig, er risikoen lavere, og derfor kan de tilbyde lavere renter end fx banklån uden sikkerhed. Du kan låse en lav rente i op til 30 år, hvilket giver ro i økonomien. Og de lange løbetider (20-30 år) gør, at ydelsen kommer ned i et niveau, hvor de fleste kan være med.
• Mulighed for kursgevinst ved rentestigning: Som vi gennemgik i Tip 5, kan du på et fastforrentet lån opnå en gevinst hvis renten stiger markant – nemlig ved at din gæld reelt falder i værdi (obligationskursen falder). For eksempel kan en rentestigning der sender kursen fra 100 til 80 betyde, at 1 million i gæld kan indfries for 800.000 kr. – en potentiel besparelse på 200.000 kr. Denne unikke konverteringsmulighed findes ikke i samme grad ved almindelige banklån. Realkreditlånet giver dig altså en indbygget fleksibilitet til at tilpasse gælden, hvis din strategi eller markedet ændrer sig.
• Sikkerhed mod rentestigninger (hvis fast rente): Vælger du et fastforrentet realkreditlån, har du sikret dig mod fremtidige rentestigninger. Dit lån bliver ikke dyrere, selv hvis renteniveauet i samfundet skyder i vejret. I en tid hvor renterne fluktuerer, kan den tryghed være guld værd. Mange danskere foretrak i de senere år fast rente – faktisk er andelen af fastforrentede lån steget i alle landets kommuner i nyere tid, fordi folk ønsker sikkerhed.
• Afdragsfrihed giver fleksibilitet: Muligheden for op til 10 års afdragsfrihed (eller mere i visse tilfælde) er en klar fordel for dem, der har behov for økonomisk råderum i en periode. Det kan bruges strategisk – fx unge familier kan vælge afdragsfrihed de første år for at have luft til indretning og renovering af boligen, eller hvis man vil betale dyr gæld som kassekredit af først. Afdragsfrihed er unikt for realkreditsystemet i denne skala – de færreste banklån lader dig undlade afdrag i årevis.
• Stor gennemskuelighed og forbrugerbeskyttelse: Realkreditmarkedet er reguleret og gennemsigtigt. Låneomkostninger, bidragssatser osv. offentliggøres, og du kan nemt sammenligne vilkår på tværs af de fire udbydere. Du har også lovgivningsmæssigt krav på fx varsel ved ændringer i bidragssatser. Og som tidligere nævnt, har du altid ret til at indfri dit faste lån til kurs 100 (altså uden strafrenter), hvilket er en stor fordel sammenlignet med mange udenlandske lån, der kan have dyre førtidsindfrielsesgebyrer.
• Mulighed for stor finansiering (80 %): Ingen andre lånetyper giver mulighed for at låne så stor en del af boligens værdi til en relativt lav ydelse. Uden realkredit skulle man måske finansiere mere via banklån, der er dyrere, eller have en meget større udbetaling. Realkredit gør det muligt at blive boligejer med en egenbetaling på blot 5 % og stadig have en overkommelig ydelse, fordi 80 % finansieres billigt.

Ulemper ved realkreditlån

• Renteforhøjelser og usikkerhed (hvis variabel rente): Vælger du variabel rente, løber du risikoen for stigende ydelse. Renten kan ændre sig markant over få år, og det kan gøre det svært at budgettere på lang sigt. Som Bolius udtrykker det: du kender ikke den præcise fremtidige ydelse, og derfor er variabelt forrentede lån mere usikre end fastforrentede. Har du stram økonomi, kan en rentestigning presse dig meget.
• Bidragssats og gebyrer: Udover renten betaler du som nævnt bidrag til realkreditinstituttet. Bidragssatsen kan ændres over tid – og vi har historisk set eksempler på store stigninger i bidragssatserne, som har overrasket boligejerne. Bidraget kan være 0,5-1,0 % (eller mere) af restgælden årligt, hvilket jo er en ekstra omkostning oveni renten. Desuden kommer der forskellige gebyrer: Tinglysningsafgift til staten, oprettelsesgebyrer, kurtage ved obligationer osv. (se Tip 9). Alle disse omkostninger gør, at det effektive afkast af lånet for långiver er højere end renten alene. Som låntager kan man føle, at det “løber rundt” i gebyrer.
• Kompleksitet: Realkreditsystemet er komplekst. Lånene kan forekomme indviklede at forstå med kurser, konverteringer og forskellige typer. Det kan være svært for menigmand at gennemskue, hvad der er det bedste valg. Fejlvalg kan koste penge – fx hvis man vælger et forkert rentetilpasningsinterval eller ikke får omlagt i tide. Man skal være indstillet på at sætte sig lidt ind i det eller få rådgivning. Simpelthen beslutningsbyrden og vedligeholdelsen (holde øje med renten) er en lille “omkostning” ved systemet, som ikke alle andre lån har i samme grad.
• Begrænsning på belåning: Selvom 80 % lyder af meget, kan det for nogle købere være en ulempe, at realkredit ikke kan strække sig længere. Fx ved køb af en projektbolig, byggegrund (hvor grænsen er 40 %) eller andet, kan man mangle finansiering over 80 %-grænsen og være tvunget til dyre alternativer (banklån eller sælgerpantebreve). Realkredit kan kun finansiere “sikre” dele af værdien – hvilket jo er fornuftigt – men for købere betyder det større krav til egenbetaling eller supplerende lån.
• Tvangsauktion og pant: Hvis uheldet er ude og man ikke kan betale, er konsekvensen i sidste ende at realkreditinstituttet (og banken) kan søge boligen solgt på tvangsauktion for at få deres penge. Det er selvfølgelig sådan ved alle boliglån, men det skal nævnes, at pantet kan realiseres. Realkreditinstituttet har førsteprioritet til at få deres del ved et salg. Det kan skabe utryghed, hvis boligmarkedet er usikkert – man kan risikere at skylde penge væk, hvis huset sælges for mindre end gælden. Dog er dette et worst-case-scenario; de fleste betaler jo som planlagt.

Samlet set opvejer fordelene klart ulemperne for langt de fleste – ellers ville realkreditsystemet ikke være så populært. De lave renter og fleksible muligheder er svære at slå. Men det er vigtigt at være bevidst om ulemperne, så man kan navigere uden om faldgruberne. Tag dine forholdsregler: hav lidt buffer i økonomien til rentestigninger, hold øje med bidragsudviklingen, og søg rådgivning hvis det bliver for komplekst. Så kan du nyde godt af alle fordelene ved dit realkreditlån med minimal risiko for grimme overraskelser.

Tip 9: Hvad koster et realkreditlån? – forstå renter, bidrag og gebyrer

Når man lægger budget for sit boligkøb, er det vigtigt at have alle omkostninger ved realkreditlånet med – ikke kun renten. Lad os bryde omkostningerne ned, så du ved præcis, hvad du betaler for, når du har et realkreditlån.

1. Renter: Dette er betalingen til investorerne, der har købt obligationerne bag dit lån. Renten er typisk den procent, man først kigger på – fx “30-årigt lån til 4 %”. Rentebetalingerne udgør den største del af ydelsen i starten af lånets løbetid. Renten kan være fast eller variabel alt efter lånetype. Eksempel: Har du et lån på 1.000.000 kr. med 4 % årlig rente, betaler du 40.000 kr. i rente første år (ca. 10.000 kr. per kvartal). Rentebeløbet falder gradvist, hvis du afdrager, fordi restgælden bliver mindre over tid.
2. Bidrag: Som nævnt betales et løbende bidrag til realkreditinstituttet for at have lånet. Bidragssatsen beregnes af din restgæld og varierer mellem institutter og afhænger af belåningsgrad, låntype og afdragsfrihed. For eksempel kan bidragssatsen være omkring 0,8 % for et lån med 60 % belåning og afdrag, men omkring 1,2 % hvis du låner op mod 80 % eller vælger afdragsfrihed. Det betyder, at med 1.000.000 kr. i restgæld og 1 % i bidrag betaler du 10.000 kr. årligt i bidrag. Bidraget opkræves sammen med renten i den kvartalsvise ydelse. Det lægges oven i renten i praksis – så hvis man troede man “kun” betaler 4 % på lånet, kommer der måske 0,8-1 % oveni til bidrag. Bemærk, at bidraget ikke er statisk: Realkreditselskaberne kan ændre deres bidragssatser over tid (dog ensidigt for hele kundegrupper, ikke individuelt for dig). Så husk at følge med i nyheder fra dit institut – de skal varsle dig, hvis bidraget sættes op.
3. Tinglysningsafgift: Når lånet oprettes, skal der betales en afgift til staten for at få pantet tinglyst på ejendommen. Denne tinglysningsafgift er todelt: En fast afgift på pt. 1.825 kr. plus en variabel afgift på 1,45 % af lånebeløbet (afgiftssatsen blev i 2019 nedsat fra 1,5 % til 1,45 %, og vil fra 2026 falde til 1,25 % ifølge planlov). For et lån på fx 2.000.000 kr. udgør afgiften 1,45 % * 2.000.000 = 29.000 kr., som rundes op til nærmeste 100 kr., plus 1.825 kr. Det vil sige ca. 30.825 kr. i tinglysningsafgift. Dette betales typisk over lånet (du låner det med, eller betaler det kontant ved låneoptagelsen). Hvis du senere omlægger lån og det nye lån skal tinglyses, får du delvis godtgørelse for allerede betalt afgift – man betaler kun af den ekstra lånestsørrelse hvis man øger belåningen. Men ved fx bankskifte kan man alligevel komme til at betale noget afgift igen (teknisk detaljeret område, men det er værd at spørge ind til ved omlægning).
4. Kursskæring og kurtage: Da lånet formidles via obligationsmarkedet, er der nogle handelsomkostninger. Kursskæring er realkreditinstituttets marginal ved salg af obligationerne – de kan fx sælge til kurs 98,5 men give dig kurs 98,3. Forskellen er kursskæring og er en skjult omkostning ved udbetalingen. Kurtage er et gebyr til mægler for at handle obligationerne. Disse omkostninger er typisk små procenter, men de er der. Som Bolius beskriver, får du udbetalt lånet efter fradrag af kursskæring, kurtage, lånegebyrer og tinglysningsafgift. Det vil sige, at dit udbetalte beløb er lidt mindre end det nominelle lånebeløb. Eksempel: På et lån på 1 mio. kr. kan samlede afholdte omkostninger til kursskæring og kurtage måske udgøre 0,2-0,5 % (dvs. 2.000-5.000 kr.), afhængigt af institut og lån. Det er ikke noget, du mærker direkte, andet end at du får udbetalt det lidt mindre beløb.
5. Oprettelsesgebyrer: Realkreditinstituttet tager typisk et låneoprettelsesgebyr. Det kan være et fast beløb, fx 2.000 kr., eller en procentsats af lånet (nogle steder fx 0,1 % af hovedstolen). Dette dækker papirarbejde, kreditvurdering m.m. Din bank kan også tage et gebyr for at formidle lånet – det varierer meget. Nogle banker gør det “gratis” (for at tiltrække kunder), mens andre har f.eks. 3-5.000 kr. i ekspeditionsgebyr for et boliglån. Spørg altid din bank hvad det koster at oprette lånet hos dem. Disse omkostninger kan ofte forhandles, især hvis du er en attraktiv kunde.
6. Ejendomsvurdering: Nogle gange betaler man for en vurderingsmand/husvurdering i forbindelse med lån (især hvis købesummen ikke bruges, men man belåner friværdi). Dette kan koste et par tusinde kroner, men hos flere institutter er det inkluderet i oprettelsesgebyret.
7. Løbende gebyrer: Udover bidrag kan der være mindre løbende gebyrer, fx kvartalsgebyr for betalingservice, årsopgørelsesgebyr osv. Disse er som regel ret små (typisk 0-50 kr. pr. ydelse).
8. Indfrielsesgebyr: Hvis du vil indfri eller omlægge lån, kan instituttet tage et gebyr for administration af det. Omlægningsgebyrer ligger måske i niveauet 1-2.000 kr. Og hvis du indfrier uden for en refinansieringsperiode (på variabel lån) kan der være et mindre gebyr. Alt dette er beskrevet i prislisten hos dit institut.

Som du kan se, er prisen på et realkreditlån andet end bare renten. Et nøgletal man ofte bruger er ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent) for lånet, hvor alle renter, bidrag og gebyrer er medregnet. ÅOP giver et samlet billede. For et realkreditlån med fx 4 % kuponrente og 1 % bidrag kan ÅOP måske ligge omkring 5 % årligt, når alle omkostninger tænkes med.

Det er vigtigt at medregne alle disse elementer i dit budget. Lad dig ikke afskrække af de mange slags omkostninger – mange af dem betaler du jo løbende (renter/bidrag), og flere er engangsudgifter (tinglysning, oprettelse). Men når du f.eks. overvejer at skifte bank eller omlægge lån, skal du huske at der kommer ny tinglysningsafgift og gebyrer, så besparelsen ved omlægningen skal være større end de omkostninger der kommer, før det kan betale sig.

En sidste ting om skat: Renter og bidrag på realkreditlån er fradragsberettigede i skat som gældsrenter. Så den reelle netto-omkostning er lidt lavere end de tal vi har nævnt, afhængigt af din skatteprocent (typisk får man ca. 33% af renteudgifter retur i skat for beløb under ~50.000 kr. om året pr. person). Det er værd at tage med i betragtning, når du regner på “hvad koster det mig efter skat”.

Alt i alt: Sæt dig ind i dit låns omkostningsstruktur. Vi anbefaler at læse tilbuddet og prisbladet grundigt – der står fx “kursfradrag 0,2 point”, “kurtage 0,15%”, “bidragssats 0,9%” osv. Hvis du er i tvivl, så spørg din rådgiver om at få tallene i kroner og øre for din situation. Så undgår du ubehagelige overraskelser, og du kan trygt skrive under på lånet i vished om, at du har råd til hele pakken.

Tip 10: Gode råd og anbefalinger – sådan får du mest ud af dit realkreditlån

Vi runder af med en række anbefalinger og praktiske råd, der kan hjælpe dig med at træffe de rigtige valg og spare penge i det lange løb. Tænk på det som vores erfarne bankrådgiver-tips, kondenseret til dig:

1. Overvej din tidshorisont og planer: Dit valg af lån bør hænge sammen med, hvor længe du regner med at beholde bolig og lån. Hvis du ved, at du kun skal bo der i få år (fx et starterhjem), kan et variabelt lån med kort rentebinding give mening – du får en lav ydelse og skal alligevel sandsynligvis indfri lånet ved salg, inden renten måske stiger. Hvis du derimod tror, at huset skal være din base i årtier, kan trygheden ved en fast rente være mere værdifuld. Og hvis du planlægger renoveringer eller andet, kan afdragsfrihed i en periode måske passe ind. Kort sagt: Tilpas lånet til dit liv, ikke omvendt.
2. Del dit lån op for at sprede risikoen: Du behøver ikke lægge alle æg i én kurv. Mange boligejere vælger at splitte deres lån i to – fx halvdelen fastforrentet og halvdelen variabelt. Fordelen er, at du får noget sikkerhed og noget af den lave rente. Ulempen er, at det er lidt mere komplekst at administrere to lån end ét. Men det kan være en god mellemløsning, hvis du er i tvivl om renten. Alternativt kan du kombinere et lån med afdrag og et uden afdrag, alt efter hvad der passer dit budget. Fleksibiliteten er der: du kan godt have fx 1 mio. som fast rente med afdrag og 500k som variabel uden afdrag sideløbende.
3. Vær kritisk over for bidragssatsen – og forhandl med din bank: Bidragssatserne varierer mellem realkreditselskaberne, og de kan ændres. Hvis du synes, dit nuværende institut er blevet dyrt på bidrag eller gebyrer, så tag det op til overvejelse. Undersøg konkurrenternes priser og gebyrer. I nogle tilfælde er der penge at spare ved at skifte realkreditselskab – men pas på: Omkostningerne ved at skifte kan æde besparelsen, hvis timingen ikke er rigtig. Et godt tidspunkt kan være i forbindelse med en omlægning. Hvis du alligevel skal indfri og optage nyt lån (fx når du konverterer rente), så overvej samtidig, om du skal gøre det hos et andet selskab med lavere bidrag. Husk at din bankforbindelse spiller ind – ofte skal du skifte bank for at skifte realkreditselskab, da bankerne som nævnt kun tilbyder lån fra deres partner. Det er selvfølgelig en større beslutning. Men vær ikke bange for at indhente tilbud fra andre banker/realkreditselskaber. Konkurrence er sundt, og bankerne vil gerne have gode kunder. Vi ser tit, at man kan forhandle sig til lavere omkostninger – enten at ens nuværende bank matcher konkurrentens tilbud, eller at man faktisk flytter for at få bedre vilkår. Som Bolius siger: har du mistanke om, at du betaler for meget i bidrag, så shop rundt. Det kan måske spare dig flere tusinde kroner om året.
4. Hold øje med renten og omlæg lånet når det er gunstigt: Realkreditlån er ikke “set and forget”. Vi anbefaler, at du mindst én gang om året tjekker, om din lånesituation stadig er optimal. Hvis renten er steget meget, og du har et fastforrentet lån, kan det være en chance for at opkonvertere (lån op i rente, skære restgæld ned). Hvis renten er faldet meget, kan du nedkonvertere (lån ned i rente for lavere ydelse, selv om restgælden stiger lidt). Ingen af delene giver sig selv – man skal regne på det, da omlægning koster penge i gebyrer og afgifter. Men historisk har aktive boligejere sparet formuer ved at konvertere på de rigtige tidspunkter. Særligt hvis renten bevæger sig 1-2 procentpoint op eller ned fra dit nuværende niveau, bør du tage en snak med din rådgiver. Også hvis din livssituation ændrer sig – fx lønstigning, familieforøgelse, pension – så genbesøg dit lån. Måske skal du til at afdrage mere, eller måske kan du øge lån for at finansiere en ombygning billigere end forbrugslån. Dit realkreditlån kan ofte tilpasses dine nye behov.
5. Udnyt afdragsfrihed strategisk – men planlæg for enden af perioden: Afdragsfrihed er en god tjener men en dårlig herre, fristes man til at sige. Det kan være meget nyttigt i perioder, men lad være med at bruge det som en sovepude uden plan. Hvis du kører 10 år uden afdrag, så tænk over, hvad der sker når perioden slutter: Kan du håndtere den højere ydelse? Måske skal du allerede nu planlægge at omlægge lånet inden afdragsfriheden udløber, for at undgå et chok. Alternativt læg penge til side i de afdragsfrie år (opsparing), så du har en buffer. For pensionister kan permanent afdragsfrihed (nedsparingslån) give god mening, men for yngre er det bedst at have en ende på det. Vores råd: Brug afdragsfrihed, hvis du har et klart formål (fx barsel, studier, to huslejer i en periode, renovering), og lav så en plan for at komme tilbage til afdrag eller forlænge inden det udløber.
6. Pantebrevslån og andre alternativer: Hvis du står i en situation, hvor realkredit ikke kan dække nok (fx køb af en grund til at bygge på – hvor du kun kan få 40 % realkreditlån), så undersøg mulighederne for sælgerpantebrev eller speciallån. Nogle gange kan sælger finansiere en del mod pant i ejendommen (mod højere rente). Og nogle banker har produkter som kan supplere realkredit til en lidt lavere rente end almindelige banklån, fordi de får næstprioritetspant. Fairkredit og andre nicheudbydere tilbyder fx lån til dem der falder udenfor bankernes rammer, mod pant. Disse alternativer skal overvejes med forsigtighed og rådgivning, for renten er høj. Men det kan redde et projekt.
7. Sørg for den rigtige forsikring: Dette er lidt ved siden af lån, men alligevel relevant: Når du har et stort boliglån, så sørg for at have forsikringer som livsforsikring, ulykkesforsikring, husforsikring osv. på plads. Så er du og din familie dækket, hvis der skulle ske noget, der påvirker jeres betalingsevne eller boligens stand. Det er en indirekte måde at sikre, at realkreditlånet kan betales ud, selv hvis uheldet er ude.
8. Spørg om hjælp – hellere en gang for meget: Realkredit og boliglån er komplekst. Det er derfor, vi hos Boliglån Guiden eksisterer – for at hjælpe folk med at navigere i det. Tøv ikke med at kontakte din bank eller en uvildig rådgiver, hvis du er i tvivl om noget ved dit lån. Hellere spørge en ekstra gang og få ro i maven, end at gå og være usikker. Det er trods alt ofte millionbeløb, det handler om, og konsekvenserne rækker langt ind i fremtiden.