Kreditforeningslån fra A til Z – definition, typer, rente, fordele, ulemper, priser og anbefalinger

De færreste danskere har penge nok til at købe hus eller lejlighed kontant. Derfor må de fleste finansiere boligkøbet med et boliglån – typisk via et realkreditinstitut, også kaldet en kreditforening. Men hvordan fungerer et kreditforeningslån egentlig i praksis?

Hvad er et kreditforeningslån?

Et kreditforeningslån tilbydes af en kreditforening, der kræver sikkerhed for lånet i boligen.

Et realkreditlån har en fast løbetid og har enten fast eller variabel rente. Rentesatsen ligger oftest mellem 1-5%.

Et kreditforeningslån fås også med afdragsfrihed.

Når man optager et kreditforeningslån, skaffes pengene ved, at kreditforeningen sælger obligationer til nogle investorer.

De penge, som kreditforeningen får fra salget af de såkaldte realkreditobligationer, låner de til de kommende eller eksisterende boligejer, der vil optage et kreditforeningslån.

Man skal nemlig eje en bolig for at kunne tage et kreditforeningslån, idet kreditforeningens sikkerhed for lånet består i, at den tager pant i ejendommen.

Så hvis realkreditlånet ikke betales tilbage, kan realkreditinstituttet i sidste ende sende huset på tvangsauktion og derved få dækket det lånte beløb i forbindelse med salg af huset.

Kreditforeningslån kaldes også realkreditlån eller obligationslån. Begge betegnelser dækker over det samme: et lån til bolig finansieret gennem en kreditforening (realkreditinstitut). Det vil sige et lån, hvor du sætter din faste ejendom (hus, lejlighed eller sommerhus) som pant, og lånet ydes af et specialiseret institut adskilt fra almindelige banker.

I modsætning til et banklån er et kreditforeningslån baseret på obligationer – gældsbeviser der sælges på det finansielle marked. Når dit realkreditlån bliver godkendt, udsteder realkreditinstituttet nogle obligationer og sælger dem til investorer. De penge, som investorene betaler for obligationerne, udbetales videre til dig som lån.

Din rente på lånet afgøres altså af udbud og efterspørgsel på obligationsmarkedet – ikke direkte af bankens prisliste. Denne model har eksisteret i over 200 år i Danmark og kaldes ofte den klassiske danske realkreditmodel. Historisk opstod kreditforeningerne som foreninger af låntagere, der gik sammen for at få billige lån med solidarisk hæftelse. I dag er det store finansielle institutioner, men princippet er det samme: fordi realkreditinstituttet kan udstede obligationer (ligesom staten kan), kan det låne penge videre til boligejere til relativt lave renter.

TIP: Oftest formidler din bank kreditforeningslånet. Derfor er valg af bank vigtigt for prisen på lånet. På Findbank.dk, kan du gratis sammenligne bankernes priser på kreditforeningslån.

Et kreditforeningslån er næsten altid den billigste måde at finansiere en ejerbolig på i Danmark. Renten er markant lavere end på et tilsvarende boliglån i banken, da obligationer giver adgang til kapitalmarkedets lave finansieringsomkostninger. Lånet løber typisk over 30 år, så du kan afdrage i et roligt tempo med relativt lav månedlig ydelse. Kort fortalt svarer et kreditforeningslån til, at du får et stort boliglån, hvor din bolig fungerer som sikkerhed, og hvor pengene reelt kommer fra investorer, der køber obligationerne bag lånet.

Hvad kan du finansiere med et kreditforeningslån? Som udgangspunkt kan lånet bruges til at købe en ejerbolig eller fritidsbolig, eller til at ombygge/renovere en eksisterende bolig. Lånet ydes altid mod pant i ejendommen, og der er grænser for hvor stor en del af købsprisen, du kan finansiere med realkredit. For en helårsbolig (hus eller lejlighed) er den øvre belåningsgrænse 80% af boligens værdi, mens du for et sommerhus højst kan finansiere 75% med kreditforeningslånet. For en byggegrund er grænsen kun 40%. Det betyder, at du mindst skal have 5% af købesummen som kontant udbetaling selv, og resten (det mellem 80-100% for helårshus, eller 75-100% for fritidshus) må finansieres via egen opsparing eller et banklån. Det supplerende banklån kaldes ofte et efterfinansieringslån. I praksis stiller lovgivningen altså krav om, at du selv lægger minimum 5% i udbetaling, og maks. 15% kan lånes i banken, mens realkreditlånet dækker hovedparten af boligens pris.

Har du allerede en bolig med friværdi (fx hvis værdien er steget eller du har afdraget en del), kan du også optage et nyt kreditforeningslån i den eksisterende ejendom til fx ombygning eller andre formål. Dette kaldes et tillægslån og forudsætter, at den samlede belåning stadig holder sig under ca. 80% af boligens aktuelle vurdering. Mange boligejere benytter friværdien i huset til at låne til forbedringer, fordi realkredit er billigere end banklån, og det kan ofte spare penge i længden.

Hvordan fungerer kreditforeninglånet?

Lad os se på, hvordan tilbagebetalingen af et kreditforeningslån er skruet sammen. Når du låner gennem et realkreditinstitut, består dine løbende boligydelser grundlæggende af tre dele:

• Renter – betaling til dem, der har købt obligationerne (altså investorernes afkast). Renten bestemmes af markedsrenten på udstedelsestidspunktet og låntypen.
• Afdrag – det beløb, du betaler tilbage på selve gælden (hovedstolen) ved hvert termin, så din restgæld falder over tid (medmindre du har valgt afdragsfrihed).
• Bidrag – en løbende provision til realkreditinstituttet for at administrere lånet. Bidragssatsen beregnes som en procentdel af din restgæld og varierer afhængigt af lånetype, belåningsgrad og om du afdrager eller ej. Man kan populært kalde bidraget for et gebyr til kreditforeningen for at låne dig pengene via realkreditsystemet. Alle realkreditinstitutter opkræver bidrag – det gælder fx både Totalkredit, Nykredit, Realkredit Danmark, Nordea m.fl..

Dit realkreditlån betales typisk enten hver måned eller hver kvartal (traditionelt er realkreditydelser kvartalsvise, men mange vælger månedlig betaling for at følge privatbudgettet). Hver termin betaler du altså renter + eventuelle afdrag + bidrag for den periode. Med et lån med afdrag vil en del af ydelsen gå til at nedbringe gælden (afdrag), mens et afdragsfrit lån kun betaler renter og bidrag.

Renteniveauet på kreditforeningslån har gennem tiden svinget en del. I begyndelsen af 2021 kunne man i en kort periode få et 30-årigt fastforrentet lån med så lav rente som 0,5% – noget der tidligere var utænkeligt. Siden er renten steget markant; to år senere, i starten af 2023, lå en tilsvarende fast rente omkring 4%. I dag (foråret 2025) er renten stabiliseret tæt på 4% for et 30-årigt lån med fast rente. Til sammenligning var renten helt oppe omkring 5-6% i 2008-2009, så det nuværende niveau er stadig moderat i et historisk lys.

Husk, at renten på dit realkreditlån før skat ikke er det samme som din udgift efter skat. I Danmark kan man nemlig trække sine renteudgifter (og bidrag) fra i skat. Rentefradraget betyder, at omkring en tredjedel af renteudgiften bliver sparet i skat (den præcise procent afhænger af din indkomst og rentens størrelse). Fx vil en nominel rente på 4% måske kun koste ca. 2,7% efter skat, når fradraget er regnet med. Dette gør realkredit endnu mere fordelagtigt ift. andre lån uden rentefradrag.

Lad os tage et konkret eksempel på, hvad rentestigninger kan betyde for din betaling: For et lån på 1.000.000 kr. over 30 år med fast rente kostede det i starten af 2021 ca. 3.336 kr. pr. måned efter skat, hvis renten var 0,5%. To år senere med 4% rente var den månedlige nettoydelse steget til ca. 4.240 kr. pr. måned. Med andre ord koster det ~900 kr. ekstra om måneden pr. lånt million, når renten går fra ultralav til omkring 4%. Dette illustrerer, hvor stor betydning renten har for din økonomi – og hvorfor det er vigtigt at vælge den rigtige låntype og eventuelt omlægge lån, hvis renteniveauet ændrer sig meget.

Typer af kreditforeningslån (fast, variabel, afdragsfri m.m.)

Boligøkonomi er ikke one-size-fits-all. Der findes et hav af forskellige realkreditlån – faktisk over 100 varianter, hvis man tæller alle kombinationer. Heldigvis kan de fleste lån inddeles i nogle hovedkategorier. Når du skal vælge, handler det især om din risikovillighed, tidshorisont i boligen og din økonomiske robusthed. Her gennemgår vi de typiske lånetyper:

Fastforrentede lån (fast rente lån)

Den mest klassiske form for kreditforeningslån er fastforrentet lån – her er renten låst fast i hele lånets løbetid (som regel 30 år). Uanset hvordan markedsrenten udvikler sig, betaler du den samme rente på dit lån år efter år. Fordelen er, at du aldrig skal bekymre dig om pludselige rentestigninger – du kender din månedlige ydelse fra start til slut, hvilket giver stor tryghed i økonomien. Vælger du f.eks. et fastforrentet lån på 30 år, kan du regne med en bestemt ydelse hver måned, og det gør budgetlægningen nemmere (man får ro i maven omkring boligydelsen).

Fastforrentede lån udstedes i praksis gennem obligationer med en fast kuponrente. I perioder med lav rente har mange danskere foretrukket at låse renten fast på et historisk lavt niveau. I 2020-2021, hvor renten var rekordlav, skiftede flertallet af boligejere over til fastforrentede lån – faktisk var over halvdelen af alle udestående lån i Danmark med fast rente ved udgangen af 2020. Dermed sikrede boligejerne sig rentefreden på lang sigt. Omvendt, når renten er høj, kan nogle fristes af variable lån (mere om dem nedenfor).

En særlig egenskab ved fastforrentede lån er konverteringsmuligheden. Fordi lånet er baseret på obligationer, kan du vælge at indfri (indløse) lånet før tid ved at købe obligationerne tilbage. Har du et fastforrentet lån, kan det altid indfries til kurs 100 (dvs. til den nominelle restgæld) – også selvom obligationerne måske handles over kurs 100 på markedet. Dette er en stor fordel, hvis renten falder markant: Så stiger kursen på dine obligationer måske til 105, men du kan alligevel indfri lånet til 100 via realkreditinstituttet. Praktisk sker det ved, at du optager et nyt billigere lån og bruger det til at indfri det gamle – en såkaldt omlægning eller nedkonvertering. Resultatet er en lavere rente fremover.

Omvendt, hvis renten stiger kraftigt, falder kursen på obligationerne bag dit lån (måske til kurs 80 eller 70). Dit fastforrentede lån bliver ikke dyrere pr. måned af den grund – men du får en anden mulighed: Du kan vælge at indfri dit lån ved at købe obligationerne billigt tilbage i markedet. Hvis kursen fx er 80, kan du indfri 1 mio. kr. gæld for kun 800.000 kr.. Det giver en kursgevinst for dig og sænker din gæld. Denne manøvre kaldes en opkonvertering, hvor man efterfølgende optager et nyt lån med højere rente men lavere restgæld. Mange boligejere benytter konverteringer strategisk: når renten falder, lægger de om til lavere rente; når renten stiger, konverterer de op og barberer gælden ned. Fastforrentede lån giver altså en indbygget økonomisk sikkerhedsventil i begge retninger. Ulempen ved fast rente er typisk, at start-renten er lidt højere end på tilsvarende variable lån – man betaler en slags “forsikringspræmie” for rentetrygheden.

Eksempler på fastforrentede lån: 30-årigt lån med 4% rente (aktuelt omkring kurs 97 ved udbetaling), 20-årigt lån med 3% eller 3,5% rente osv. Man vælger som regel den kuponrente, der giver en udbetalingskurs tæt på 100 (for at undgå for stort kurstab). Tommelfingerreglen er at undgå alt for lave kuponrenter med kurs under 95, da du så skal låne betydeligt mere end du får udbetalt. Realkreditselskabet hjælper med at finde et passende lån – du får ofte valget mellem et par forskellige kuponrenter alt efter, om du vil betale en smule mere eller mindre nu vs. senere.

Flekslån og variabelt forrentede lån

Den anden hovedtype er variabelt forrentede lån, populært kaldet flekslån. Her er renten ikke låst i hele perioden, men justeres med jævne mellemrum. Dit lån finansieres af kortere obligationer eller aftaler, så renten kan tilpasses den aktuelle markedsrente med faste intervaller. De mest udbredte varianter er F1, F3 og F5-lån, hvor renten er fast i hhv. 1 år, 3 år eller 5 år ad gangen. For eksempel vil et F5-lån have en fast rente de første 5 år; derefter bliver lånets rente sat ned eller op til den nye markedsrente gældende for de næste 5 år, og så fremdeles. I princippet kan lånet fortsætte i op til 30 år med forlængelser hvert 5. år (eller 1. år for F1 osv.).

Fordelen ved variabel rente er, at den ofte starter lavere end en tilsvarende fast rente. Du kan altså opnå en lavere ydelse i begyndelsen – nogle flekslån har haft ekstremt lave renter, helt ned under 1% eller endda tæt på 0% i perioder. For eksempel betalte boligejere med F5-lån, der skulle rentetilpasses i oktober 2021, kun ~0,26% i rente før skat. Det lyder jo fantastisk billigt. Men bagsiden er risikoen: Renten kan pludselig stige, når der skal rentetilpasses. Har du et flekslån, tager du selv risikoen for rentestigninger, mod at spare penge så længe renteniveauet er lavt. Du skal med andre ord være parat til, at din månedlige betaling kan hoppe op, hvis renten i samfundet stiger.

Et eksempel: Mange tog variabelt forrentede lån omkring 2015-2020, hvor renten var meget lav. Men i 2022 steg renterne kraftigt. Boligejere med fx et F1- eller F3-lån oplevede ved næste rentetilpasning, at renten steg markant, og dermed steg deres ydelse måske flere tusinde kroner om måneden. Det kom som en ubehagelig overraskelse for nogle, der ikke havde forudset så stor en rentestigning. Derfor skal man kun vælge variabel rente, hvis man både har råd til potentielle stigninger og har is i maven til at leve med usikkerheden. Til gengæld kan gevinsten være betydelig, hvis renten forbliver lavere end den faste rente ville have været. Over en årrække kan det spare dig for mange penge i renteudgifter – eller det kan gå modsat, hvis renten stiger.

Hvad gør så mange? Tendensen skifter over tid. I perioder med rentestigninger vælger flere at omlægge til fast rente for at få sikkerhed, mens når renten er stabil eller faldende, øges appetitten på variabel rente. I første kvartal 2024, hvor renteniveauet lå til den høje side efter 2022-stigningerne, valgte knap halvdelen (ca. 49%) af boligejerne, der omlagde lån, at skifte til et lån med variabel rente – et markant hop fra året før. Omvendt tog over to tredjedele af nye boligkøbere fastforrentede lån i samme periode. Det viser, at eksisterende boligejere nogle gange jagter besparelser med flekslån, mens førstegangskøbere ofte vægter sikkerhed og vælger fast rente. Der er ingen rigtig eller forkert løsning generelt – det kommer an på situationen.

Udover de klassiske F1/F3/F5 findes der også kort rente-lån (fx F-kort eller CITA-lån). Disse lån har rentetilpasning meget hyppigt (hver 6. måned typisk), men obligationerne bag løber længere (fx 3 år). Renten kan her knyttes til en referencerente som CITA6 (6 måneders interbank-rente) plus et fast tillæg. Fordelen er en rentemæssigt meget finjusteret lån, ulempen er at renten ændres ofte. For at dæmpe risikoen lidt tilbyder nogle institutter en renteloft (fx produktnavne som Rentemax eller FlexLån® med loft). Et renteloftslån er et variabelt lån, men med en garanteret maksimal rente. Du får så typisk en lidt højere start-rente eller betaler en præmie for loftet, men du ved til gengæld, at renten ikke kan overstige fx 5% i løbetiden. Det kan være et godt kompromis for dem, der gerne vil have lave variable renter, men stadig sove trygt om natten uden frygt for ekstreme rentestigninger.

Indfrielse af variabelt lån: Hvis du vil indfri et variabelt forrentet lån før tid, kan det som regel ske til kurs 100 på de planlagte refinansieringstidspunkter. Uden for disse tidspunkter kan det være dyrere – nogle flekslån har en indfrielseskurs tæt på 100 alligevel (fordi løbetiden er kort), mens andre kan have kurstillæg. Men generelt er flekslån fleksible i den forstand, at ved hver rentetilpasning har du mulighed for at ændre lånetypen eller indfri uden større kurstab.

Hvilket skal man vælge? Det kommer an på din situation: Skal du bo i boligen i mange år og vil have budgetsikkerhed, er fast rente ofte klog. Er du kun i boligen kort tid, eller har du økonomisk råderum til at klare udsving, kan variabel rente give dig en besparelse, så længe renten ikke stikker af. Overvej også psykologien – vil du blive stresset af at følge renteudviklingen konstant? Hvis ja, så vælg hellere et lån med fast rente og få ro. Er du derimod typen, der synes det er spændende at optimere og følge med i rentemarkedet, kan et flekslån være et aktivt valg.

Afdragsfrihed (lån med og uden afdrag)

Uanset om du vælger fast eller variabel rente, får du også valget om afdragsfrihed. Afdragsfrihed betyder, at du i en periode – typisk op til 10 år ad gangen – kan nøjes med at betale renter og bidrag, uden at afdrage på selve gælden. Dit lån bliver dermed ikke mindre i den periode, men din månedlige ydelse bliver betydeligt lavere, fordi du udsætter afdragene.

Afdragsfrihed kan være en fordel i perioder, hvor du har brug for ekstra luft i økonomien. Mange nybagte boligejere vælger fx afdragsfrihed de første år for at kunne betale for istandsættelser eller indretning af boligen. Nogle børnefamilier bruger det til at få råd til høj daginstitutionstakst og andre udgifter i småbørnsårene. Og pensionister eller folk tæt på pensionsalderen vælger ofte afdragsfrihed for at reducere deres faste udgifter, når indkomsten falder – mere om det senere. Afdragsfrihed kan også være smart, hvis du har dyrere gæld andetsteds (fx forbrugslån eller banklån); så kan du vælge ikke at afdrage på realkreditlånet (der jo er billigst) og i stedet afdrage de dyrere lån først. Det kan der være god økonomi i.

Men afdragsfrihed er ikke gratis: Realkreditinstitutterne opkræver som regel en højere bidragssats på lån uden afdrag, især ved høj belåningsprocent. Bidraget kan være 0,5-0,8 procentpoint højere om året på et afdragsfrit lån sammenlignet med et tilsvarende lån med afdrag. Eksempelvis kan bidragssatsen på et F1-lån uden afdrag ved høj belåning komme op omkring 2,5-3,0% om året, mens et fastforrentet lån med afdrag måske ligger omkring 0,3-0,5%. I de senere år har de lave renter betydet, at bidragssatsen faktisk fyldte mere end selve renten for mange lån med kort rente og ingen afdrag – det har gjort bidrag til en varm kartoffel i medierne og hos boligejerne. Over 30% af alle realkreditlån til private er i dag afdragsfrie, så det er en populær mulighed, men man skal bruge den med omtanke.

Husk også, at afdragsfriheden ikke varer evigt. Efter op til 10 år skal du begynde at afdrage igen (medmindre du kan omlægge lånet og få fornyet afdragsfri periode, hvilket kræver at økonomien og reglerne tillader det). Når den afdragsfrie periode udløber, vil din ydelse stige, fordi du nu skal til at betale afdrag oveni. Det kan komme som et chok, hvis man har vænnet sig til de lave ydelser. Derfor: læg en plan for, hvad der skal ske, når afdragsfriheden slutter. Enten skal du kunne betale den højere ydelse, eller også skal du forberede en omlægning af lån.

Afdragsfrihed og belåningsgrad: Myndighederne har indført nogle regler for afdragsfri lån for at undgå, at folk låner for aggressivt. Som tommelfingerregel kan du frit få afdragsfrihed, hvis din restgæld bliver under 60% af boligens værdi. Har du behov for afdragsfrihed ved højere belåning (60-75/80%), skal du ofte sandsynliggøre, at din økonomi er robust nok. I praksis tilbyder nogle institutter kun afdragsfrihed på sommerhuse op til 60% belåning, og for pensionister gælder også 60%-reglen (mere om det i afsnittet om pensionister). For almindelige boligejere under 60 år kan man godt få afdragsfrihed op til 80%, men man betaler som sagt en højere pris for det.

Realkreditobligationer og kurser – hvorfor taler man om kurs 95 og 100?

En unik ting ved danske kreditforeningslån er koblingen til obligationskurser. Det lyder teknisk, men det har faktisk praktisk betydning for dig som låntager. Når dit lån udbetales, sker det ved salg af obligationer. Ideelt set sælges de til kurs 100 (100% af nominel værdi), så hver lånt 100 kr. giver 100 kr. udbetalt. Men i virkeligheden svinger kursen ofte lidt fra 100. Hvis renten på obligationen ikke passer præcis til markedets rente, vil obligationens kurs være over eller under 100.

Underkurs: Er kursen fx 98, betyder det, at for hver 100 kr. du låner på papiret, får du kun 98 kr. udbetalt. Der er et kurstab på 2%. Skal du bruge præcis 1.000.000 kr. i hånden, og kursen er 98, må du derfor optage en lidt højere lånesum – ca. 1.020.000 kr. – for at netto få 1 mio. udbetalt. De ekstra ~20.000 kr. dækker kurstabet. Denne mekanisme gør, at man helst vil undgå for lav kurs, når man optager lån, da det øger din gæld unødigt. Som nævnt anbefales det ofte at vælge en obligation med kurs over 95 for at undgå for stort kurstab.

Overkurs: Omvendt kan kursen være over 100 (overkurs). Det sker tit, hvis markedsrenten er faldet efter lånet blev introduceret, så obligationens faste rente er højere end markedets krav. Fx havde mange 2% lån i 2020 overkurs (105 eller deromkring) i 2021 da renterne faldt til 0,5%. Hvis du optager et lån til kurs 105, får du 105 kr. udbetalt per 100 kr. gæld – altså mere udbetalt end dit nominelle lånebeløb. Det lyder umiddelbart fedt, men husk: du skylder stadig de 105 kr. for hver 100 kr. værdien. Typisk vælger man at nedskrive lånebeløbet i sådan en situation (fx låne lidt mindre end behovet), så man ikke får penge mellem hænderne man egentlig ikke skal bruge, og dermed undgår at stifte unødvendig gæld. Overkurs giver nemlig et kurstillæg du skal betale kontant. Derfor forsøger man også at undgå alt for høj overkurs ved at vælge en anden obligation med lavere kupon, hvis muligt.

Kurssikring: Der går ofte noget tid fra du får et lånetilbud, til lånet faktisk skal udbetales (f.eks. når købsaftalen overtages). I mellemtiden kan kursen ændre sig. Hvis du vil undgå usikkerhed om udbetalingskursen, kan du lave en fastkursaftale (kurssikring) med banken/realkreditselskabet. Det betyder, at de reserverer obligationerne til en aftalt kurs mod et gebyr. Kurssikring koster typisk et mindre kurstræk (f.eks. 0,2-0,3 kurspoint) og et gebyr. Hvis obligationens markedskurs er 98 og kursskæring 0,3, får du lånet udbetalt til kurs 97,7. Til gengæld er du sikret imod kursfald inden udbetalingen. Om det kan betale sig, afhænger af hvor nervøs man er for kursudsving – og om man kan leve med muligheden for at kursen også kan stige (i hvilket fald kurssikring vil ærgre dig, da du så fik en lavere kurs end nødvendigt). Generelt er kurssikring mest relevant på fastforrentede lån, hvor kursen kan svinge flere point op eller ned i løbet af få måneder.

Kurs ved indfrielse/omlægning: Når du senere skal indfri eller omlægge dit lån, spiller kursen igen en rolle. Grundreglen her er modsat: Jo lavere kursen er, jo bedre er det for dig som låntager. Hvis du skal indfri lånet, vil du helst købe de underliggende obligationer så billigt som muligt. Et eksempel: Har du 1 mio. kr. i restgæld og kursen på obligationen er 80, kan du købe obligationerne tilbage for kun 800.000 kr. – du scorer en kursgevinst på 200.000 kr. ved at indfri. Dette er præcis mekanismen bag opkonvertering, vi beskrev tidligere: man indfrier dyrt lån til lav kurs og skylder mindre. Omvendt, hvis kursen er over 100 (fx 105), er det uheldigt at skulle indfri, for så skal du betale mere end restgælden for at købe obligationerne fri. Heldigvis har fastforrentede lån den førnævnte mulighed for indfrielse til 100 via institutettet, så man undgår at skulle indfri til overkurs. Variable lån kan man som regel planlægge at indfri ved næste refinansiering, hvor kursen altid er 100, så der heller ikke er overkurs. Kort sagt: kurser under 100 gavner låntager, kurser over 100 gavner investor. Men som låntager har du nogle redskaber (omlægning og indfrielsesregler) til at håndtere det. Det vigtigste for dig i dagligdagen er mest at vide, at kursen påvirker hvor meget du får udbetalt, og at strre kursgevinster/tab kan realiseres, hvis du indfrier lånet før tid.

Særlige tilfælde: sommerhus og pensionist

I det følgende ser vi på et par særlige situationer omkring kreditforeningslån – nemlig finansiering af sommerhuse og lån som pensionist. Disse kan adskille sig lidt fra det gængse boliglån til helårsbolig.

Kreditforeningslån til sommerhus (fritidsbolig)

Mange drømmer om et sommerhus ved stranden eller et hyggeligt kolonihavehus, og realkreditsystemet kan også hjælpe her – dog på lidt andre vilkår. Som nævnt tidligere kan et realkreditlån højst dække 75% af værdien ved køb af et fritidshus. Det vil sige, at du skal have en større andel i opsparing eller dyrere banklån ved siden af. Konkret kræver loven stadig 5% i egen udbetaling, så reelt kan du låne 75% via kreditforening og op til 20% via banken (da 75+20+5 = 100%). Denne lavere belåningsgrænse skyldes, at sommerhuse anses som lidt mere usikre pant – de er ikke en absolut nødvendighed på samme måde som helårshjem, og deres priser kan svinge en del.

Derudover må du regne med, at det generelt er dyrere at låne til sommerhus end til almindelig bolig. Realkreditinstitutterne har højere bidragssatser for sommerhuse i de tilsvarende belåningsintervaller, eller også opererer de med nogle skævere intervaller som gør, at dit lån ryger hurtigere op i den dyre ende. For eksempel bruger Realkredit Danmark belåningsintervallerne 0-30%, 30-45% og 45-75% for sommerhuse, i stedet for 0-40, 40-60, 60-80% som for helårsboliger. Det betyder, at at låne 60% af et fritidshus koster det samme i bidrag som at låne 80% af en almindelig bolig hos dem. Også Totalkredit og de andre har typisk et pristillæg på sommerhuskunder. Et konkret eksempel: Totalkredit opkrævede (ifølge Forbrugerrådet Tænk) ca. 1,15% i bidrag for et lån i intervallet 40-60% for sommerhuse, mens det tilsvarende kun var 0,85% for helårshuse. Så man betaler mere for fritidshuset. Forklaringen er nok, at sommerhuse vurderes at have større risiko (de kan stå tomme i perioder, er ofte sekundære boliger, og ved økonomiske kriser kan folk finde på at sælge sommerhuset først).

Hvad kan du gøre? For det første: Sammenlign tilbud, hvis du skal finansiere et sommerhus. Der kan være forskel på, hvor gunstige vilkår de forskellige realkreditselskaber giver. Selv en forskel på nogle få tiendedele procent i bidrag eller rente kan betyde mange tusinde kroner sparet hvert år. For det andet kan du overveje din belåningsgrad nøje. Hvis du fx kun har brug for at belåne sommerhuset 50% af værdien, vil du få en langt lavere bidragssats end hvis du låner helt op til 75%. Nogle vælger at lægge en større udbetaling for at holde realkreditlånet under f.eks. 60%, hvor bidraget er lidt mere rimeligt. For det tredje: tjek reglerne for afdragsfrihed på sommerhuslån hos dit institut. Nogle steder kan du godt få afdragsfrihed op til 75%, andre kræver under 60% belåning for at tillade afdragsfrihed på fritidshuse. Det kan betyde, at hvis du låner tæt på maks, skal du afdrage lidt, indtil gælden er bragt ned, før du kan få afdragsfri perioder.

Ellers gælder mange af de samme overvejelser som ved bolig: Skal du vælge fast eller variabel rente til sommerhuset? Her kan man argumentere for, at mange bruger variabel rente, da man måske er lidt mere risikovillig på et lån, der ikke vedrører ens primære bolig. Men igen, det afhænger af økonomien. Rent praktisk kan det nogle gange være en idé at belåne ens helårsbolig ekstra (tage et tillægslån i friværdien) til at købe sommerhus, i stedet for at optage for meget dyr realkredit på selve sommerhuset. Da helårsboligen kan belånes 80%, er det billigere procentsatser. Man skal dog være varsom med at pantsætte huset for at købe luksus – det kræver en sund økonomi.

Kreditforeningslån som pensionist (eller snart pensionist)

Kan man få et realkreditlån, hvis man er pensionist eller tæt på pensionsalderen? Det korte svar er ja – men der er ekstra forhold at tage hensyn til. Alder i sig selv er ingen hindring ifølge reglerne; der findes ingen lovbestemt aldersgrænse for at få et kreditforeningslån. Det afgørende er, om du har økonomi til at betale ydelsen på lånet. Og det er netop her mange ældre støder på udfordringer: Indkomsten falder ofte, når man forlader arbejdsmarkedet. Hvis banken/realkreditinstituttet kan se, at din pension kun lige dækker dine almindelige udgifter og ikke levner plads til et nyt lån, så bliver det svært at blive godkendt. Selv hvis du har en stor friværdi i boligen (huset kan fx være mange millioner værd, gældfrit), så vil de kræve, at du har råd til at betale renter og bidrag løbende. Man kan sige, at långiver både skal beskytte sig selv mod tab og også de øvrige låntagere i realkreditsystemet (ingen ønsker mange dårlige lån, da det kan hæve priserne for alle).

Når det er sagt, så findes der muligheder for seniorer med meget friværdi men lav indkomst. Et af de vigtigste begreber her er nedsparingslån. Et nedsparingslån betyder i praksis, at du øger din gæld for at få udbetalt din friværdi – altså “spiser mursten”, som man populært siger. Realkreditinstitutterne ser generelt mindre strengt på gældsafdrag for pensionister med nedsparingslån og fokuserer mere på sikkerheden i boligen. Konkret kan en pensionist ofte få lov at låne uden at afdrage, så længe lånet ikke overstiger ca. **60% af boligens værdi】. Op til 60% belåning kan instituttet nemlig lave en løsning med afdragsfrihed, hvor du kun betaler rente og bidrag. Til gengæld skal du kunne betale disse renter løbende af din pension – ellers går den ikke. Hvis du derimod ønsker at låne mere end 60% som pensionist (f.eks. 70%), vil kravet som regel være, at du afdrager ned til 60%. Typisk skal du så have et lån med afdrag indtil gælden er bragt under 60%, hvorefter du kan omlægge til afdragsfrihed på resten.

Så tommelfingerreglen er: som pensionist skal du kunne betale renterne, og din gæld kan højst udgøre ca. 60% af boligen for at få afdragsfrihed. Det vil mange derimod godt kunne, især hvis man har boet i huset i mange år og måske afdraget en del. Hvis du står overfor pension om få år og planlægger at blive boende, er det en god idé at tænke fremad: hvordan ser dit lån ud, når du går på pension, og kan du servicere det med den indkomst du får til den tid? Realkreditinstituttet vil faktisk ofte lave den øvelse, hvis du som 55-60-årig optager et nyt 30-årigt lån – de kigger på, om din økonomi også hænger sammen som 70-årig pensionist. Hvis ikke, kan de finde på at sige nej eller kræve et mindre lån.

Gode råd til senior-lån: Hvis du er i 50’erne og har planer om at blive i din bolig, så overvej at få bragt gælden ned mens du stadig arbejder, eller vælg måske fast rente så du ikke risikerer højere ydelser senere. Så står du stærkere som pensionist. Hvis du allerede er pensionist og får afslag ét sted, så opsøg evt. en anden udbyder – der kan være forskel på, hvor fleksible de er. Nogle gange kan forhandling og flere tilbud bane vejen. Og husk at 60%-grænsen ikke er lovmæssig, men en praksis – dog ret udbredt.

En anden mulighed for ældre er at overveje en omvendt realkredit eller boligkredit for pensionister. Det svarer stort set til nedsparingslånet: man får udbetalt en del af sin friværdi løbende eller i rater, og gælden forfalder først ved salg af huset eller død. Sådanne ordninger er endnu ikke så udbredte i Danmark (vi har ikke en direkte analog til de engelske “equity release” produkter i stor skala), men nogle banker tilbyder lignende produkter. For de fleste vil en almindelig omlægning af realkreditlånet til afdragsfrihed dog kunne dække behovet – det er typisk det billigste.

Afslutningsvis: som pensionist gælder det om at få balancen mellem gæld og indkomst rigtig. Mange vælger at sælge den store villa og købe mindre bolig, både for at frigøre penge og lette hverdagen. Men hvis du bliver boende, er realkredit altså stadig en mulighed – og det kan være en måde at frigive penge til at nyde livet som pensionist ved at spise lidt af murstenene. Bare sørg for at rådføre dig grundigt med rådgivere og få evt. børn med på råd, så alle er indforstået med beslutningen.

Fordele ved kreditforeningslån

Hvorfor er kreditforeningslånet så populært i Danmark? Her opsummerer vi de vigtigste fordele ved denne låneform:

• Lav rente: Realkreditlån har som regel markant lavere rente end banklån. Du kan låne til langt under renten på et tilsvarende bankboliglån, fordi lånet er sikret med pant i boligen og finansieret via obligationsmarkedet. Det betyder store besparelser i renteudgifter over tiden.
• Lange løbetider: Du kan typisk få op til 30 års løbetid, hvilket giver en lavere månedlig ydelse, så boligkøbet bliver til at betale. Lange løbetider fordeler tilbagebetalingen over flere årtier og matcher ofte boligens brugstid.
• Afdragsfrihed og fleksibilitet: Du har mulighed for op til 10 års afdragsfrihed, hvor du kun betaler renter og bidrag. Det giver fleksibilitet til at tilpasse lånet din livssituation – fx pause afdrag mens børnene er små, eller frigøre penge til renovering. De fleste lånetyper kan fås både med og uden afdrag efter behov.
• Valgmuligheder (fast vs. variabel rente): Kreditforeningslån findes i mange varianter, så du kan vælge en model der passer dig. Er du risikovillig, kan du få ultralav variabel rente; ønsker du sikkerhed, kan du få fast rente og kende din betaling altid. Du kan også vælge lån med renteloft, kort rente, osv. – der er stor valgfrihed og konkurrence mellem produkter.
• Mulighed for omlægning: Som boligejer kan du relativt nemt omlægge dit realkreditlån, hvis din situation ændrer sig eller hvis renteniveauet bevæger sig fordelagtigt. Du kan konvertere til lavere rente og spare penge, eller konvertere til højere kupon for at skære gæld ved rentestigninger. Denne unikke konverteringsret giver økonomisk handlefrihed, som man ikke ser i mange andre lande.
• Transparens og markedspriser: Renten fastsættes af markedet og obligationernes kurs – ikke af bankens forgodtbefindende. Det skaber gennemsigtighed og fair priser, fordi tusindvis af investorer er med til at bestemme renten. Realkreditinstituttet lægger blot et bidrag oveni. Du kan følge med i obligationskurserne dagligt online, hvis du vil – intet er hemmeligt i prisfastsættelsen.
• Pant og sikkerhed: Långiver har pant i boligen, hvilket faktisk også kommer dig som låntager til gode i form af lavere rente. Og skulle uheldet være ude, at du ikke kan betale, vil boligen typisk kunne sælges og gælden dækkes, så du ikke står med personlig ruin (medmindre boligpriserne er faldet meget). Rent juridisk hæfter du selvfølgelig personligt, men pantet giver sikkerhed for begge parter i aftalen.
• Skattefradrag for renter: Som nævnt er renter og bidrag på realkreditlån fradragsberettigede. Det reducerer den effektive udgift. Dette gælder godt nok for alle boliglån, også i banken, men det gør samlet set boligfinansiering i DK billigere end bruttorenten antyder.
• Høj belåningsgrad: Realkreditsystemet tillader finansiering af op til 80% af boligens værdi (75% for fritidshus). Det er faktisk en høj andel sammenlignet med mange andre lande, hvor man måske kun kan låne 60-70% via en hypotheek. At du kan låne så stor en del til lav rente er en stor fordel – det gør det muligt for almindelige lønmodtagere at købe bolig uden at skulle have enorme opsparinger først.

Til sammen gør disse fordele kreditforeningslånet utroligt attraktivt for boligkøbere. Det er ikke uden grund, at ca. en tredjedel af alle voksne danskere har et realkreditlån i dag – realkredit er fundamentet under de flestes boligfinansiering.

Ulemper ved kreditforeningslån

Selvom fordelene er mange, er der også nogle ulemper og risici ved kreditforeningslån, som man skal være opmærksom på:

• Kræver egenbetaling og banklån: Du kan som nævnt ikke få finansieret hele boligen med realkredit. Minimum 5% skal du selv komme med, og typisk skal du også optage et dyrere banklån for den sidste del (fx 15% ved helårsbolig). Dette ekstra boliglån i banken har højere rente (ofte 5-8%) og kortere løbetid (10-20 år), hvilket presser din økonomi de første år. Så det samlede lån-sæt er mere kompliceret.
• Bidragssatser og gebyrer: Udover renten skal du betale bidrag til kreditforeningen, og de er steget markant over årene. Siden 2009 er bidragssatserne øget med omkring 62% i gennemsnit. For en typisk boligejer med 2 mio. kr. i lån betød det omkring 000 kr. ekstra om året i 2015 ift. 2009. Bidraget kan udgøre en stor del af din ydelse – især på afdragsfrie flekslån, hvor bidraget i nogle tilfælde er større end selve renten. Desuden betaler du oprettelsesgebyrer til banken og tinglysningsafgift til staten. Alle disse omkostninger løber op. (Vi gennemgår priserne mere detaljeret i næste afsnit.)
• Renterisiko på variable lån: Hvis du vælger variabel rente, påtager du dig risikoen for renteforhøjelser. Din ydelse kan ændre sig drastisk over relativt kort tid. Det gør det sværere at budgettere og kan give økonomisk usikkerhed. Man skal have en buffer i økonomien for at klare eventuelle stigninger – ellers kan man komme i klemme.
• Kompleksitet og svære begreber: Realkreditlånets verden kan være lidt af en jungle. Dokumenterne vrimler med ord som afdragsfrihed, rentetilpasning, konvertering, kursskæring, pantsikkerhed. Det kan være svært for menigmand at gennemskue alle konsekvenser. Man risikerer at træffe valg, man ikke helt forstår (f.eks. undervurdere betydningen af en F1-rente, eller hvad kurstab indebærer). Det stiller store krav til rådgivningen – man skal sikre sig, at man forstår lånet, inden man skriver under.
• Omkostninger ved optagelse og indfrielse: Et kreditforeningslån koster en del at få oprettet. Du skal betale tinglysningsafgift (typisk 1,45% af lånebeløbet + ca. 1.825 kr.), kursskæring på obligationerne, stiftelsesprovision til realkreditselskabet, kurtage til obligationssalget og eventuelt gebyr til banken for sagsbehandling. Disse startomkostninger kan løbe op i mange tusinde kroner. Ligeledes kan der være omkostninger, hvis du senere vil indfri eller omlægge lånet (fx et konverteringsgebyr, ny tinglysning af det nye lån osv.). Det skal man tage med i overvejelserne, især hvis man planlægger at flytte igen inden for få år.
• Bidrag kan stige: Selvom renten låses fast på et fastforrentet lån, så er bidragssatsen variabel efter institutternes beslutning. De kan forhøje bidraget for eksisterende lån, hvis de melder det ud og indenfor rammerne af loven. Det skete fx i stor stil i 2010’erne, hvor alle realkreditselskaber satte bidrag op flere gange. Det er en risiko for dig: Din ydelse kan blive dyrere, selvom renten ikke ændrer sig, fordi selskabet øger prisen på produktet. Dette har været politisk debatteret, men realiteten er, at du kan opleve stigende omkostninger uden at kunne gøre andet end at skifte selskab.
• Boligprisrisiko (teknisk insolvens): Hvis boligpriserne falder meget, kan du risikere at skylde mere, end boligen er værd – især hvis du har lånt høj belåningsgrad og evt. valgt afdragsfrihed. Under finanskrisen i 2008-09 så man eksempler på boligejere, der sad tilbage med “teknisk insolvens”. Det er ikke et direkte problem så længe man bliver boende og betaler ydelsen, men det kan blive et problem, hvis man vil flytte eller skal omlægge lån. Bankerne/realkredit kan være tilbageholdende med at lade dig låne mere, hvis din gæld er høj ift. værdien. Så høj belåning + prisfald kan låse dig fast eller give tab ved salg.
• Kortere løbetid på banklån-delen: Selvom realkreditdelen kan strækkes over 30 år, skal banklånet oveni ofte afdrages på måske 10-15 år. Det betyder høje ydelser i de første år efter boligkøbet, hvor man både betaler realkredit (billigt) og banklånet (dyrt, hurtigere). Den samlede belastning af rådighedsbeløbet kan være stor i starten. Dette er værd at nævne som en ulempe ved hele finansieringsmodellen – om end ikke specifikt selve realkreditlånet, men det følger af belåningsgrænsen.
• Disciplin kræves ved afdragsfrihed: Afdragsfrihed kan friste nogle til at bruge “sparede” afdrag på forbrug, så gælden ikke bliver mindre. Man skal være disciplineret og evt. sætte pengene af til noget fornuftigt (fx nedbringe dyr gæld eller opsparing), ellers risikerer man at stå med samme gæld efter 10 år og måske en lavere boligværdi, hvilket ikke er en stærk position. Afdragsfrihed kan altså føre til, at man udsætter problemer eller udhuler sin friværdi over tid. Det er en latent ulempe, hvis det ikke bruges ansvarligt.

Som du kan se, er der nogle faldgruber ved kreditforeningslån. Mange af dem kan dog håndteres med god planlægning og ved at vælge det rigtige lån fra start. Det vigtigste er at være bevidst om ulemperne, så du ikke får nogle ubehagelige overraskelser. Realkredit er et fremragende system, men det kræver, at man forstår mekanismerne og ikke lader sig forblænde af lave renter alene.

Priser og omkostninger – hvad koster et realkreditlån?

Når du optager et kreditforeningslån, bør du have overblik over de forskellige omkostninger, der er forbundet med det. Vi kan opdele dem i engangsomkostninger (stiftelse) og løbende omkostninger (ydelser):

Engangsomkostninger ved låneoptagelse:

• Tinglysningsafgift til staten: Dette er en afgift, du betaler for at få pantet (lånet) tinglyst på ejendommen. Afgiften består af et fast beløb og en procentdel. I 2025 udgør den 825 kr. + 1,45% af lånebeløbet. Beløbet rundes op til nærmeste 100 kr. Det betyder fx, at for et lån på 1.000.000 kr. skal du betale ca. 16.325 kr. i tinglysningsafgift ved oprettelse. (Hvis du senere omlægger lånet, kan du ofte nøjes med at betale 1,45% af merbeløbet, hvis du øger gælden, takket være regler om genbrug af tinglysningsafgift). Tinglysningsafgiften er en statslig udgift, som man desværre ikke kan forhandle sig ud af – den skal betales uanset hvad.
• Stiftelsesprovision og gebyrer til realkreditinstituttet: Realkreditselskabet tager typisk et procentvist gebyr for at oprette lånet, fx 0,5% af lånets hovedstol, samt evt. et fast gebyr. Nogle steder er provisionen lavere (0,3% eller et minimumsbeløb), og nogle banker kan tilbyde rabatter her, især hvis man er god kunde. Men regn med et par tusinde kroner eller mere til dette. Beløbet kan ofte blive lagt oveni lånet, så du finansierer det med, men det øger jo din gæld tilsvarende.
• Kurtage og kursfradrag: Kurtage er omkostningen ved at sælge obligationerne bag dit lån – en slags handelsgebyr til mæglerne. Kursfradrag (også kaldet kursskæring) er realkreditinstituttets “bid” på kursen – typisk trækker de 0,1-0,2 kurspoint fra den pris, du får, som betaling. Disse omkostninger er lidt skjulte, da de bare bliver fratrukket i lånets kurs. Men de betyder i praksis, at du får lidt mindre udbetalt. Fx kan et kursfradrag på 0,2 betyde, at i stedet for kurs 100 får du kurs 99,8 ved udbetalingen. Det er ikke noget, du mærker som en regning, men det er en omkostning ved at hjemtage lånet.
• Bankens gebyr: Banken eller mægleren, der formidler lånet, kan tage et honorar for rådgivning og sagsbehandling. Nogle banker tager måske 2-3.000 kr. for at køre en boligsag, andre inkluderer det i stiftelsesprovisionen. Hvis du bruger en uafhængig rådgiver eller købermægler, kan der også være honorarer her. Det varierer meget, men vær opmærksom på om din bank opkræver et særskilt “boliglån-gebyr”.
• Vurderingsgebyr: Realkreditinstituttet skal vurdere din boligs værdi (typisk ved at en vurderingsmand besigtiger den) for at fastsætte hvor meget du kan låne. Nogle institutter tager et gebyr for dette – f.eks. 1.000-2.000 kr. – mens andre tilbyder det gratis for at kapre kunder.

Summa summarum kan det let koste i omegnen af 20-30.000 kr. i engangsudgifter at optage et lån på en million (inkl. afgift til staten). For større lån endnu mere (da tinglysningsafgiften følger beløbet). Disse omkostninger skal man have med i budgettet ved boligkøb – de kan ofte medfinansieres, men så øger du jo gælden lidt.

Løbende omkostninger (terminsydelser):

• Renter: Den rente du betaler på lånet, som går til investorerne via obligationerne. Rentesatsen afhænger af dit valg af fast/variabel, løbetid, markedet osv. Den betales typisk bagud for hver termin. Hvis du fx har kvartårlige terminer, betaler du ved hver termin ~¼ af årets rente.
• Afdrag: Hvis ikke lånet er afdragsfrit, indeholder ydelsen også et afdragsbeløb, så din restgæld falder. Afdragsdelen er lav i starten af et 30-årigt lån (fordi rentedelen fylder meget), men stiger efterhånden som gælden bliver mindre. Afdrag er penge til dig selv (du øger din friværdi), men det er stadig en del af din betaling hver måned.
• Bidragssats: Bidraget opkræves sammen med terminsydelsen, typisk kvartalsvis eller månedsvis. Det beregnes som en procent af restgælden. Bidragssatsen afhænger af flere faktorer: Lånetype (fast vs. flex, med/uden afdrag) og belåningsinterval. Hvert realkreditselskab har et prisblad, men generelt kan man sige at jo højere belåningsgrad og jo mere risikabel lånetype, desto højere bidrag. F.eks. kan et fastforrentet lån med afdrag og lav gæld (under 40% af værdien) have en bidragssats på omkring 0,3%, mens et afdragsfrit F1-lån på 75% af et sommerhus måske har 2,5% i bidrag. Bidragssatsen er dermed en væsentlig omkostning. Husk dog at ligesom rente er bidrag også fradragsberettiget.
• Ejendomsskatter og forsikringer: Disse er ikke en del af lånet, men vi nævner dem fordi de også påvirker dine boligomkostninger. Ejendomsværdiskat og grundskyld skal betales, ligesom husforsikring. Det er vigtigt at medregne alle sådanne udgifter i dit budget, så du ikke bare stirrer dig blind på lånets ydelse.

Når man sammenligner lån, kigger man ofte på ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent). ÅOP inkluderer både renter, bidrag og faste gebyrer fordelt ud over lånets løbetid. Det er et godt tal til at sammenligne det samlede prisniveau på to lånetilbud. For eksempel kan et lån med lidt lavere rente men højere bidrag faktisk ende med en højere ÅOP end et lån med lidt højere rente men lavere bidrag. I skrivende stund (2025) ligger ÅOP for et typisk 30-årigt lån omkring 4-5% afhængig af type og belåning – lidt højere for variabel rente lån med høj belåning, og lavere for sikre lån med lav gæld.

Eksempel på samlet ydelse: Lad os sige, du låner 2.000.000 kr. til en ny bolig, med et 30-årigt fastforrentet lån på 1.600.000 kr. (80%) og et banklån på 300.000 kr. (15%) samt 100.000 kr. egen udbetaling (5%). Dit realkreditlån på 1,6 mio. kr. har fx rente 4% og bidrag 1% i gennemsnit. Hvad koster det så? Omtrentligt: Rente første år ~64.000 kr., bidrag ~16.000 kr. (falder lidt over tid med afdrag), afdrag første år måske ~20.000 kr. Netto efter skat måske omkring 60.000 kr. årligt (5.000 kr. pr. md). Dertil banklånet: 300.000 kr. over 15 år med f.eks. 6% rente – ca. 2.500 kr. pr. md. før skat (banklånsrenter er også fradrag). Så samlet første år måske 7.000 kr. pr. måned netto i boligudgift (ekskl. forbrug, skat, vedligehold). Dette er meget forsimplet, men det giver en idé. Det konkrete regnestykke vil din bankrådgiver eller en låneberegner kunne udarbejde for dig med stor nøjagtighed.

Bottom line: Et realkreditlån koster ikke kun de penge, du låner, men også en del i omkostninger. Sørg for at budgettere med alle udgifterne, både i opstart og løbende. Og vær ikke bange for at spørge din rådgiver om at få tal på alle poster – inkl. hvad bidraget bliver, hvor meget du samlet betaler første år, hvad ÅOP er osv. Jo bedre informeret du er, desto bedre beslutning kan du træffe.

Gode råd og anbefalinger til dig som boligejer

At optage et kreditforeningslån er en stor beslutning, men med den rette viden og planlægning kan du sikre dig de bedste vilkår. Her er vores anbefalinger og tips til dig, der skal vælge eller allerede har et boliglån:

1. Kend din økonomi og risikoprofil: Start med at lægge et realistisk budget. Hvor meget har du til overs hver måned til boligydelse, og har du en buffer til uforudsete udgifter? Tænk også over din risikovillighed. Sover du roligt om natten, hvis renten kan variere – eller vil du hellere betale lidt ekstra for vished om den samme ydelse hver måned? Svaret på de spørgsmål bør guide dit valg af lån. En tommelfingerregel: hvis dit rådighedsbeløb er stramt eller du hader usikkerhed, så vælg fast rente. Hvis du har luft i økonomien og er ok med risiko, kan variabel rente være en mulighed for at spare penge.
2. Fast vs. variabel – overvej tidshorisonten: Hvor længe regner du med at blive i boligen? Hvis det er dit “for evigt”-hus, kan fast rente give meget mening, da du låser en god rente hele vejen. Er det derimod en bolig, du måske kun skal bo i 5-7 år (fx en starterlejlighed), så kan variabel rente over den periode være fint og billigere, da du alligevel skal indfri lånet ved salg inden for relativt kort tid. Mange unge starter fx med et F5-lån i første bolig og skifter til fast rente senere, når de køber villa og skal sætte rødder. Husk også at mere end halvdelen af nye boligkøbere vælger fastforrentet lån – der er en grund til, at det er standardvalget for mange, nemlig sikkerheden.
3. Pas på med afdragsfrihed – brug det med omtanke: Afdragsfrihed kan være et godt værktøj, men det kan også friste til dårlig økonomisk vane. Hvis du vælger afdragsfrihed, så hav en plan. Brug den afdragsfri periode til noget fornuftigt: betal dyr gæld ud, foretag nødvendige forbedringer på huset, eller spar op til en buffert. Lad være med bare at øge forbruget, fordi du “kan”. Og sørg for at være forberedt på, når afdragene starter: kan du klare den højere ydelse senere? En idé er at teste dit budget allerede nu ved at sætte et tilsvarende beløb til side hver måned, selvom lånet er afdragsfrit – så vænner du dig til udgiften og opbygger samtidig en opsparing.
4. Udnyt friværdien klogt: Hvis din bolig stiger i værdi, eller du får afdraget en del, kan du måske genforhandle bidragssatsen eller omlægge til et billigere lån. Realkreditinstitutterne bruger belåningsintervaller (80%, 60%, 40% etc.). Hvis du fx kommer under 60% belåning af boligen, falder bidragssatsen markant hos de fleste udbydere. Det kan ske ved at boligpriserne stiger eller efter nogle års afdrag. Du kan bede om en ny vurdering af boligen for at få sat dit lån ned i interval og få lavere bidrag. Det er værd at tjekke hvert par år. Alternativt kan du indbetale en klat ekstra afdrag for at ramme ned under et interval. Disse tiltag kan sænke din månedlige ydelse uden at du behøver skifte bolig.
5. Overvej omlægning når renten svinger: Hold øje med rentemarkedet – især hvis du har et fastforrentet lån. Reglen lyder, at ændrer markedsrenten sig med ca. 2 procentpoint fra dit nuværende lån, så bør du overveje en omlægning. Eksempel: Du tog et lån til 2% i rente. Hvis markedet nu tilbyder 4% lån, kan du opkonvertere og skære noget af gælden. Omvendt, hvis du har 4% og markedet nu er nede i 2%, så overvej at nedkonvertere for at spare på ydelserne. Tal med din rådgiver – de kan regne på gevinsten for dig. Vær dog opmærksom på omkostningerne ved omlægning (tinglysningsafgift af forskellen, kurtage, gebyrer). Det skal kunne tjene sig hjem. Men mange danskere har sparet enorme beløb ved kloge omlægninger gennem tiden – måske kender du selv nogen, der “fik skåret 300.000 af gælden” eller “sparede 1.500 kr. om måneden” via en låneomlægning. Det kan du også, hvis du er vågen.
6. Indhent altid flere tilbud: Selvom realkreditmarkedet er relativt ens på tværs af udbydere, er der forskelle i bidragssatser og kundepolitikker. Få gerne tilbud fra 2-3 steder (fx via din bank eller en tjeneste som Mybanker). Det koster et kreditoplysningsslag hver gang, men det kan være givet godt ud. Du kan spare penge ved at vælge et institut med lavere bidrag eller få en bank, der giver et tilskud til omkostninger ved skift. Vi hos Boliglån Guiden anbefaler altid at sammenligne – loyalitet overfor ens gamle bank kan være fint, men ikke hvis det koster dig unødigt mange penge. Vær dog opmærksom på, at dit valg af realkredit ofte hænger sammen med valg af bank: mange banker samarbejder eksklusivt med én realkredit. Fx bruger Danske Bank typisk Realkredit Danmark, mens de fleste lokale pengeinstitutter bruger Totalkredit. Nogle banker kan godt formidle lån fra flere (f.eks. Nordea kan tilbyde Totalkredit via samarbejde, osv.), men undersøg det. Skift af realkreditinstitut kan involvere skift af bank i praksis – så tag hele din økonomi med i betragtning.
7. Forhandl med din bank om omkostninger: Nogle gebyrer er faste (f.eks. tinglysning til staten), men bankens egne gebyrer og lånesagsomkostninger kan ofte forhandles, især hvis du er en attraktiv kunde. Hvis du får et bedre tilbud et andet sted, så sig det til din bankrådgiver – måske kan de matche det. Bankerne vil gerne beholde dig som kunde, og realkreditlånet er ofte nøglen til at have dig i butikken. Det betyder, at de nogle gange er villige til at give rabat på oprettelsesprovision, lavere satser første år, eller andre fordele for at få din underskrift. Du kan også spørge om pakkeløsninger – fx “hvad hvis jeg flytter min lønkonto og pension til jer, kan jeg så få et nedslag i gebyret på lånet?”. Det skader ikke at spørge pænt og her kan du læse vores guide til at finde den billigste bank.
8. Tænk langsigtet og tænk “what if”: Spørg dig selv: hvad hvis renten om 5 år er 5% højere – kan jeg så stadig betale mit lån? Hvad hvis jeg mister jobbet i en periode? Hvad hvis vi får barn nummer to – har vi så råd hvis én går på nedsat tid? Ved at lave små stresstest af din økonomi kan du bedre vælge et lån, der er robust. Det kan være, at konklusionen er: “Jeg skal helt sikkert have fast rente, for så sover jeg godt uanset hvad der sker.” Eller måske: “Vi har råd til mere, men vælger afdragsfrihed nu for at kunne betale banklånet hurtigt ud – derefter begynder vi afdrage realkreditlånet.” Der er ikke ét rigtigt svar, men det rigtige for dig findes, når du tænker scenarierne igennem.
9. Husk at et lån ikke er statisk: Bare fordi du vælger en løsning i dag, behøver du ikke have den i 30 år. Livet ændrer sig – og det kan dit lån også. Få lavet en årlig “serviceeftersyn” på dit boliglån. Enten selv eller med din rådgiver. Er renteniveauet ændret? Er din restgæld under en ny tærskel? Skal du omlægge, eller måske bare begynde at afdrage mere? Tjek også om dine forsikringer og testamente osv. passer (f.eks. at du har livsforsikring nok til at indfri lån, hvis du eller din partner dør før tid – det er trist at tænke på, men utroligt vigtigt for familiens tryghed). At pleje sit boliglån er ligesom at pleje sit hus: det betaler sig i længden.
10. Spørg løs og søg viden: Der findes ingen dumme spørgsmål om boliglån. Hvis noget er uklart, så spørg din bankrådgiver eller en uafhængig rådgiver. Du kan også finde masser af information online (f.eks. på Boliglån Guiden her, hvor vi løbende skriver artikler og svarer på typiske spørgsmål). Jo bedre du forstår dit lån, jo bedre kan du udnytte fordelene og undgå faldgruberne. Realkredit kan virke komplekst, men når først det “klikker” for én, så er det faktisk logisk nok. Så invester lidt tid i at blive en kyndig boliglåner – det kan spare dig for mange penge og bekymringer.

Næste skridt på vejen mod det rette lån

Et kreditforeningslån er for de fleste boligejere nøglen til at gøre boligdrømmen mulig. Vi har været omkring definitionen – at det er et lån med pant i boligen, finansieret via obligationer – og set på de forskellige typer lån, rentetyper, fordele og ulemper. Det danske realkreditsystem giver unikke muligheder for lav rente og fleksibilitet, men det kræver også at du som forbruger sætter dig ind i tingene og træffer bevidste valg.

Hvad er dine næste skridt herfra? For det første, tag din egen situation under lup: budget, planer, risikovillighed. For det andet, indhent tilbud og snak med din bank om de forskellige lånemuligheder – lad dem regne på flere scenarier for dig. Tredje skridt er at sammenligne og tør forhandle om vilkår. Og sidst men ikke mindst, når lånet er optaget: følg med i om det stadig er optimalt for dig året efter, fem år efter osv. Justér kursen undervejs ved at omlægge eller ændre på betingelser, hvis det giver mening.

Med den viden du har fået her, er du allerede godt klædt på. Et kreditforeningslån behøver ikke være mystisk eller skræmmende – tænk på det som et værktøj, du kan bruge til at forme din boligøkonomi på den mest hensigtsmæssige måde. Brug det klogt, og du kan spare penge og skabe tryghed om din privatøkonomi. Vi håber, at du føler dig bedre rustet til at tage beslutninger om dit (kommende eller nuværende) boliglån. God fornøjelse med boligjakten og lånerejsen – og husk, at den bedste beslutning er en informeret beslutning. Boliglån Guiden ønsker dig held og lykke med at finde det helt rigtige lån til dit behov!

De 10 ting, du bør vide om kreditforeningslån

1. Du skal ikke udelukkende vælge kreditforeningslån på baggrund af forventninger til renteudviklingen. Ingen – heller ikke kreditforeningernes eksperter- kan forudsige renten i fremtiden. Men til gengæld kan sælgere have en egeninteresse i at vejlede dig til tage den løsning, de selv tjener bedst på. Beregn kreditforeningslånet i forhold til din økonomi og din risikovillighed, og lad det afgøre hvor eksponeret du vil være for evt. rentestigninger.
2. Optag ikke realkreditlån med kurser under 95, da kursen ved rentefald vil stige, så din restgæld bliver alt for stor. En simple beregning af et realkreditlån på 1 mio. kr. optaget til kurs 90 viser, at det vil koste over 1,1 mio. kr. at indfri ved en kursstigning til 100, hvis kreditforeningslånet skal indfries før tid.
3. Dit kreditforeningslån er ofte formidlet via din bank og derfor er valg af bank vigtigt og afgørende for den rabat, du kan få. På Findbank.dk, reklamerer de med besparelser på op til 30%. Sitet er gratis og hjælper med at sammenligne banker og deres priser på boliglån. Du kan også prøve Mybanker.dk’s gratis tjeneste til bankskift.
4. Lån uden afdrag? I perioder med lav rente kan der afdrages på andre dyre lån ved at optage afdragsfrie realkreditlån. Derved kan dyr gæld fjernes før billig kreditforeningsgæld.
5. Du betaler ekstra for ekstra sikkerhed på de finansielle markeder. Vær kritisk omkring hvad der loves – et huslån i kreditforeningen kan ikke være både billigst og uden risici. Beregn kreditforeninglån ud fra forskellige scenarier og se hvad de forskellige lån koster i de forskellige situationer.
6. Restgælden falder med et fastforrentet lån i kreditforening, hvis renten hæves. Vær opmærksom på at dette ikke gælder for variabelt forrentede lån.
7. Især for førstegangskøbere er det i visse dele af landet vigtigt at have en opsparing med på boligjagt, fordi det ellers kan være svært at komme ind på boligmarkedet. Samtidig undgår man at skulle betale en højere rente af de penge, man ikke kan låne i kreditforeningen. Det giver en god besparelse at kunne lægge 10-20% af boligens pris selv.
8. Søger du det billigste realkreditlån? Sammenligning af kreditforeningslånets ydelse skal altid ske mellem lån af samme løbetid.
9. Påtænker du låneomlægning? Påtænker du at omlægge dit lån til boligen, så skal restløbetiden på lånet være mindst 10 år og restgælden mindst 200.000 kr. Er dette ikke tilfældet, bliver udgifterne ved låneomlægningen for dyre set i forhold til gevinsten.
10. Det er ikke let! Ligegyldigt hvilken låneform du foretrækker, når du står og skal låne til boligen, vil der være indbygget usikkerhed. Om du skal vælge det ene eller det andet lån, skal en grundig beregning af kreditforeningslån i forhold til din økonomi afgøre. Dog har den korte rente historisk set været lavere end den lange rente, hvilket bør gøre flex- og rentetilpasningslån til det bedste valg. Til gengæld tilbyder de fastforrentede lån sikkerhed og konverteringsmuligheder ved højere rente.