1. Flekslån eller fastforrentede boliglån? Det er svært at udtale sig om hvordan renten bevæger sig, om den stiger eller falder. Det er derfor umuligt med sikkerhed at sige, om man skal tage lån med variabel rente, fordi renten er på vej ned, eller tage et boliglån med fast rente, fordi renten er på vej op.
2. Boliglån i fastforrentede obligationer? Optag ikke lån i kreditforeningsobligationer med kurs under 95, da kursen ved rentefald vil stige, så din restgæld bliver alt for stor. Eksempelvis vil et lån på 1 mio. kr. optaget til kurs 90 koste over 1,1 mio. kr. ved en kursstigning til 100, hvis lånet skal konverteres før tid.
3. Lån med afdragsfrihed? I perioder med lav rente kan der afdrages på andre dyre lån ved at optage afdragsfrie lån andre steder end i boligen. Derved kan dyr gæld fjernes før billig gæld i kreditforeningen.
4. realkreditobligationer, der danner grundlag for afdragsfrie, fastforrentede kreditforeningslån, er de mest kursfølsomme. Hvis renten stiger og der konverteres, vil de altså give den største gældsreduktion.
5. Du betaler ekstra for ekstra sikkerhed på de finansielle markeder. Vær kritisk omkring hvad der loves – optagelse af boliglån kan ikke være både billigt og uden indbyggende faldgruber.
6. Restgælden falder med et lån med fast rente, hvis renten hæves. Vær opmærksom på at dette ikke gælder for variabelt forrentede lån.
7. Gå efter de billigste lån med flexrente – dvs. F1, F3 eller F5-lånene. De nye garant- og rentedyklån er altid det næstbedste valg.
8. Sammenligning af lånets ydelse skal altid ske mellem lån af samme løbetid. Derfor: beregn og sammenlign boliglån der varer lige lang tid og husk også at basere din beregning på samme type af lån f.eks. flekslån.
9. Konvertering af lån? Påtænker du at omlægge dit lån til boligen, så skal restløbetiden på lånet være mindst 10 år og restgælden mindst 200.000 kr. Er dette ikke tilfældet, bliver udgifterne ved låneomlægningen for høje set i forhold til gevinsten.
10. Tro ikke at du kan træffe den perfekte beslutning! Ligegyldigt hvilken låneform du foretrækker, når du står og skal låne til boligen, vil der være indbygget usikkerhed. Om du skal vælge det ene eller det andet lån, er et spørgsmål om fornemmelse. Dog har den korte rente historisk set været lavere end den lange rente, hvilket bør gøre flex- og rentetilpasningslån bedst. Til gengæld tilbyder de fastforrentede lån sikkerhed og konverteringsmuligheder ved stigende rente.

Dette er konklusionen i det høringssvar som Realkreditrådet leverer til EU-kommissionens udspil til fælles lovgivning for likviditets- og kapitalregler. Det skriver borsen.dk. Kommissionens udspil kommer efter finanskrisen og der lægges op til, at realkreditobligationer sidestilles med erhvervsobligationer hvad angår risikovægtning.

Dette betyder, at danske obligationer fra realkreditinstitutterne fremover vil være mere risikofyldte for investorerne og dermed bliver prisen for den danske forbruger, der ønsker et boliglån, dyrere.

Realkreditrådet finder dermed, at EU er med til at lægge en bombe under de sikre danske realkreditobligationer. Dansk boliglån kan således komme under et gevaldig pres.

“Det har nogle alvorlige konsekvenser for hele obligationsmarkedet i Danmark, fordi udspillet slet ikke passer til vores system.” siger Ane Arnth Jensen fra Realkreditrådet om de nye regler om boliglån. De finder det samtidig paradoksalt, at sikre realkreditobligationer fra Danmark bliver vurderet som værende mere risikable end græske statsobligationer.

Regeringens hjælpepakke

Det skyldes, at den hjælpepakke, der blev vedtaget i den forgange uge i folketinget, kun dækker bankerne. Dermed er husejernes boliglån ikke dækket af statsgarantien og det skaber en ubalance i markedet. Investorerne går efter den sikreste investering og da der er statsgaranti for de penge, man sætter i banken, er det mere attraktivt end at placere pengene i realkreditobligationer dvs. ganske almindelige boliglån til danske husejere.

Sådan rammer det dig

Når det ikke længere er så attraktivt at investere i obligationer, falder efterspørgslen og det betyder højere rente på dit boliglån. Og en højere rente giver naturligvis en højere ydelse, dvs. at man som boligejer skal betale et højere beløb om måneden for sit lån i boligen. Regningen for regeringens hjælpepakke kan således havne hos de husejere, der har flekslån, hvilket får forbrugerråedet til at anbefale, at man skifter sit rentetilpasningslån ud med et fastforrentet.
»Det mest fornuftige og demokratisk forsvarlige er at udvide statsgarantien, så den også omfatter realkreditlånene. Politikerne kan alligevel ikke holde til, at en realkreditobligationsejer lider tab,« siger Professor Finn Østrup til Berlingske.dk.

I forbindelse med de seneste måneders uro på de internationale pengemarkeder og de stigende renter på både indlån og udlån, har hovedparten af danskerne valgt at beholde det boliglån, de havde i forvejen. En anden gruppe har brugt uroen til at konvertere deres kreditforeningslån til et rentetilpasningslån, der på nuværende tidspunkt kan virke mere attraktivt. Grunden til at de fleste har holdt fast i deres eksisterende valg, skyldes at “panikken” på det danske marked er udeblevet og at danskerne generelt er konservative i deres valg af boliglån. Folk holder fast i den type finansiering de en gang har valgt og holder således fast i enten fast eller flex – også selvom krisen raser globalt.

Nordea har flere kunder, der har valgt at bruge renteuroen til at konvertere deres boliglån op for at skære en bid af restgælden. Dette trick forudsætter, at det forventes, at renten skal falde igen indenfor en overskuelig tid. Det tror Jyske Bank til gengæld ikke på. Her tror man, at renten skal stige endnu mere og dermed, at kunderne bør vente med at konvertere.

Mens realkreditpapirerne falder, stiger statspapirerne. Den internationale kreditkrise har nemlig betydet, at investorer undgår mere risikofyldte investeringer som f.eks. realkreditobligationer. Det har medført, at der i højere grad investeres i mere sikre papirer, såsom statsobligationer, mens virksomhedsobligationer, emerging markets obligationer og europæiske realkreditobligationer er faldet.

Fordel at tage rentetilpasningslån

Samtidig er det ikke gået ud over de korte realkreditrenter, hvorfor man lige nu med fordel kan optage sit boliglån med rentetilpasning. Det vil sammenlignet med andre realkreditlån gøre dit boliglån billigere.

Amerikansk kreditkrise giver dyrere danske boliglån

Starten på denne internationale kreditkrise startede sidste sommer i USA, hvor amerikanske boligejere ikke kunne betale deres boliglån, de såkaldte subprimelån. Som Jylland-Posten skriver: “Frygten for tab skabte en kreditkrise, hvor ingen turde påtage sig for store risici, og hvor det blev dyrt for bankerne at finansiere deres udlån. Krisen har bredt sig til Europa, hvor investorer nu søger mod statspapirer.” Og nu har det så bredt sig til Danmark også.