Hele 4503 kr. kan der være at hente ved at vælge det billigste boliglån frem for det dyreste. Og det er selve bidragssatsen, der gør forskellen. Det skriver borsen.dk. En uafhængig rådgivningsvirksomhed har lavet regnestykket med et kreditforeningslån med rentetilpasning til 2 mio. kr. og her viser det sig, at der er 4503 kroners forskel i bidragssatsen pr. år. mellem BRF kredit, som er det dyreste alternativ, og Nykredit, som viser sig billigst.

Forudsætter man at boligen er belånt med 80% gennem hele boliglånets løbetid på 30 år, vil man til den tid have betalt hele 135.090 kr. mere i BRFkredit end hos Nykredit. Det kan derfor anbefales at undersøge hvilken kreditforening, der kan give dig den billigste bidragssats på dit boliglån, inden du optager lånet.

Fastforrentede lån

Disse lån er oftest obligationslån med fastlåst rente i lånets løbetid. Lige nu ligger renten på ca.  5 pct.
Fordele: Samme ydelse hver måned og dermed sikkerhed for, at man ikke skal betale mere den dag renten stiger.
Ulemper: Ofte er den lange rente højere end den korte rente, hvilket betyder at man alt i alt kan komme til at betale mere for boliglånet.

Rentetilpasningslån

Denne type realkreditlån er blevet meget populær inden for de senere år og kendes også som flekslån (flexlån). Renten er variabel og tilpasses enten hvert år eller hvert tredje eller femte år.
Fordele: Da den korte rentesats oftest er lavere end den lange rente, kan man oftest sidde billigere med det lån end med et fastforrentet. Historisk set har denne type lån været billigere end de fastforrentede lån.
Ulemper: Hvis renten stiger, bliver det dyrere at have lånet og ydelsen pr. måned bliver højere. Hvis man ikke har luft i økonomien til rentestigninger, er man ekstra sårbar.

Lån med renteloft

Denne forholdsvist nye lånetype bliver også kaldt garantilån. Er aldrig blevet særligt populært blandt danskerne. Renten er variabel på baggrund af en seks måneders Ciborrente men modsat et rentetilpasningslån kan renten max. stige til et givent renteloft (pt. 6 pct.)
Fordele: Renten stiger aldrig til over det fastsatte loft og man ved derfor hvad man max. kommer til at sidde for. Kan være godt til den tryghedssøgende boligejer.
Ulemper: Det er forholdsvist dyrt at forsikre sig på denne måde mod rentestigninger. Historisk set vil denne type boliglån aldrig være den bedste.

Rentefaldslån

Minder om lån med rentelån – dog med den forskel, at renten kun kan falde, aldrig stige. Rentesatsen fastsættes på baggrund af en 10-årig interbankrente. Ikke specielt populær låneform blandt danskerne.
Fordele: Det siger sig selv, at det er en fordel, at renten kun kan falde. Det giver sikkerhed for, at lånet ikke bliver dyrere
Ulemper: Som med garantilånet er det dyrt at forsikre sig på denne måde.

Afdragsfrie lån

Et meget omdiskuteret lån, da det blev lanceret. Afdragsfriheden kombineres med en af de andre lånetyper – f.eks. fastforrentet, rentetilpasning eller garantilån – og betyder, at man kun betaler renter og bidrag i op til 10 år. Derefter betaler man afdrag i resten af lånets løbetid.
Fordele: Hvis man i en periode har brug for ekstra likviditet, kan man vælge at gemme afdragene til senere.
Ulemper: Når afdragsfriheden ophører, bliver ydelsen på lånet med ét højere og det kan komme bag på låntageren.

Har vi glemt nogle fordele eller ulemper? Du er velkommen til selv at bidrage ved at skrive  en kommentar nederst på siden.

Kreditforeningslån

Diskussionen om boliglån og aktiviteter er bestemt ikke noget nyt. F.eks. har distinktionen space vs. kreditforeningslån (jeg vil i opgaven bruge de engelske betegnelse place og space) dybe rødder langt tilbage i den akademiske tradition og man fornemmer, hvordan den igen og igen tages op til revurdering i den aktuelle debat – ikke nødvendigvis nævnt eksplicit men tydeligvis som en underliggende struktur, når talen falder på rum og boliglån. Den er svær at komme udenom og skinner således også tydeligt igennem i diskussionen af habitatsbegrebet. Beregning af boliglån kan ofte betale sig.

Dette er konklusionen i det høringssvar som Realkreditrådet leverer til EU-kommissionens udspil til fælles lovgivning for likviditets- og kapitalregler. Det skriver borsen.dk. Kommissionens udspil kommer efter finanskrisen og der lægges op til, at realkreditobligationer sidestilles med erhvervsobligationer hvad angår risikovægtning.

Dette betyder, at danske obligationer fra realkreditinstitutterne fremover vil være mere risikofyldte for investorerne og dermed bliver prisen for den danske forbruger, der ønsker et boliglån, dyrere.

Realkreditrådet finder dermed, at EU er med til at lægge en bombe under de sikre danske realkreditobligationer. Dansk boliglån kan således komme under et gevaldig pres.

“Det har nogle alvorlige konsekvenser for hele obligationsmarkedet i Danmark, fordi udspillet slet ikke passer til vores system.” siger Ane Arnth Jensen fra Realkreditrådet om de nye regler om boliglån. De finder det samtidig paradoksalt, at sikre realkreditobligationer fra Danmark bliver vurderet som værende mere risikable end græske statsobligationer.

Nykredit har siden foråret 2009 hævet prisen Niels Jørgen Kaihøjs boliglån med hele 178 procent, mens et andet af hans krediforeningslån ”kun” er steget med 100 procent. Det skriver epn.dk.

”Det er ikke fair og ikke særligt erhvervsvenligt. Det er ekstremt meget at hæve prisenmed 178 pct., men jeg føler mig magtesløs, for der er ingen konkurrence om at overtage lån for tiden.” udtaler Niels Jørgen Kaihøj og tilføjer, at han betragter sig som stavnsbundet.

Denne prisstigning løber op i ca. 75.000 kr., hvilket har den konsekvens, at bidragssatserne i dag er højere end renten. Nykredit hævede i følge låntageren bidragssatsen på boliglånet, fordi han grundet en nedskrivning af værdien på to ejendomme, indkasserede et underskud i firmaet på knap 300.000 kr. i 2008.

Trods overskud på driften, en positiv egenkapital på 1,2 million kr. og rettidige terminsbetalinger, valgte Nykredit at justere prisen for boliglånet på baggrund af underskuddet i firmaet. Den øgede bidragssats vil naturligvis bidrage negativt til de kommende regnskaber; ”Så kan Nykredit give mig endnu en dummebøde, hvilket jeg betragter de absurde bidragsforhøjelser for at være, og sådan kan det blive ved.” siger Niels Jørgen Kaihøj.

Nykredit har ikke mange kommentarer til den høje bidragssats på boliglånet. ”Jeg vil ikke kommentere den konkrete sag, men kan kun sige, at vi har individuelle satser på erhvervsområdet. Vi har fået øgede omkostninger på grund af bankpakker og sikkerhedsstillelse. Dem skal vi have dækning for,” udtaler Henrik Rasmussen, som er direktør i Nykredit.

Det er de 1-årige flekslån, der for tiden har denne særligt gunstige udvikling, skriver borsen.dk, og det skyldes at Nationalbankens officielle rentesatser aldrig har været lavere siden 1818, hvor banken oprettedes.

Realkredit Danmark har lavet beregninger, der viser, at realrenten efter skat i øjeblikket er på ca. minus 0,5% hvilket selvfølgelig kan lyde fristende.

Men man skal ikke decideret regne med at kunne tjene penge på at optage boliglån. Det skyldes det faktum, at der også skal betales bidrag til kreditforeningen på omkring en halv procent, hvilket udligner den negative realrente.

Epn.dk skriver, at kreditforeningerne Nykredit og Totalkredit fredag d. 19/3 2010 afsluttede salget af obligationer ifm. rentetilpasning af hhv. Tilpasningslån og BoligXlån. Lånene rentetilpasses den 1/4 og for et F1 flekslån med afdrag bliver renten kun 1,70 procent og et F1 flekslån uden afdrag ender på 1,68 %.

For private låntagere med et 30-årigt annuitetslån på 1 mio. kr. (33% skat) med afdrag resulterer rentetilpasningen i en månedlig nettoydelse på 3.360 kroner og kun 1.220 kroner for et F1 flekslån uden afdrag.

Interessen for de fastforrentede realkreditlån har i længere tid været overskygget af de såkaldte rentetilpasningslån. Grunden har været, at renten på rentetilpasningslån (flexlån) er faldet i takt med den seneste tids rentesænkninger. Rent teknisk siger man, at den korte rente er faldet. Men de seneste måneder er dette også slået igennem på de fastforrentede realkreditlån – dvs. den lange rente er faldet tilsvarende – og det gør denne type kreditforeningslån interessante for boligejere, der ønsker en fast ydelse hver termin.

Gode kurser på realkreditlån

Samtidig er kurserne på fastforrentede boliglån steget. For et par måneder siden var kursen på et 5% realkreditlån 95 og nu ligger de på 98-99. Det giver spændende muligheder for at senere at reducere restgælden i ejendommen, når renten stiger. Det vil nemlig betyde, at kursen samtidig vil falde på boliglånet og dermed gøre det billigere at “købe” sine obligationer tilbage. Dette kan du høre mere om i nedenstående videklip fra Jyske Bank.
Husk: lige under videoklippet finder du “Mest læste indlæg” på Boliglån Guiden.

Det er banker og kreditforeninger, der samstemmende udtaler, at der er sket en tredobling i antallet af kunder som ikke har betalt deres ydelse tre måneder efter termin. Dog sker stigningen fra et meget lavt tidligere niveau, der ligger langt under det niveau, man oplevede i starten af 1990′erne hvor arbejdsløsheden var langt højere.

Det faktum at flere familier er i restance hos banker og kreditforeninger betyder selvsagt, at låntagernes økonomi er under voldsomt pres og det vil føre til flere tvangsauktioner.

Realkreditinstitutterne vurderer dog, at man er blevet bedre til at hjælpe folk med misligholdte boliglån. F.eks. er flere kreditforeninger gået over til månedlige betalinger fremfor kvartalsvist, hvilket giver færre restancer på lån.

Huslejen på et hus til 3 mio. vil ved en konvertering fra 7% til 5% kreditforeningslån med afdrag falde med godt 1400 kr. om måneden. Til gengæld vil restgælden stige med hele 180.000 kr. På den baggrund anbefaler flere kreditforeninger at vente lidt endnu med at slå til, da man
forventer yderlige fald i de lange renter i første halvår af 2009. Samtidig er kurserne stadig så lave, at kurstabet i forbindelse med konverteringen bliver for stort. Lige nu ligger kursen på ovenstående boliglån omkring 95,5. Hvis renten fortsætter med at falde og kursen på 5% lån stiger til 98 vil det kun tage 3½ år at tjene omkostningen ved konverteringen af boliglånet hjem.

Netop på bidragssatserne kan der være mange penge at spare ved at vælge det billigste realkreditinstitut. Og de færreste låntagere ved, at det er tilfældet, og derfor har det indtil nu ikke været et konkurrenceparameter for kreditforeningerne. På et boliglån kan der let være mere end 1000 kr. at spare om året på at vælge et med en lavs bidragssats.

En nylig undersøgelse peger på, at ganske få decideret shopper rundt for at få det billigste boliglån. I stedet vælger langt de fleste at følge bankrådgiverens anbefaling. Kun hver femte låntager indhenter tilbud fra mere end et selskab. Håbet er, at den øgede gennemskuelig skal være med til at øge dette tal, således at der kommer en reel konkurrence på boliglånene.