• Afdragsfrie boliglån kan være en fordel, hvis du har dyr gæld med høj rente i f.eks. banken eller finansieringsfirmaer. Hvis du kan optage et afdragsfrit boliglån med en lav rente, kan du bruge afdragsfriheden til at afdrage på den dyre gæld og dermed få fjernet gælden med den høje rente før du begynder at afdrage på boliglånet med den lave rente. Dermed fjerner du dyr gæld før den billige.
• Hvis renten stiger vil kursen på et fastforrentet boliglån falde. Det betyder i praksis at din restgæld vil falde, når renten går op, men dette sker ikke med rentetilpasningslån (flexlån), da kursen på denne type lån ligger mere fast.
• Vælg ikke et lån i kreditforeningen til en kurs, der ligger under 95, da restgælden på lånet vil blive alt for stor i tilfælde af, at renten stiger. I praksis betyder dette, at et boliglån på 1 million kr. med kurs 90 vil koste over 1,1 millon kr. at indfri, hvis lånet f.eks. skal konverteres eller boligen sælges.
• Der er kun een til at betale for de ydelser, du efterspørger på de finansielle markeder – også sikkerhed. Vælger du lån med rentegaranti eller rentemax betaler du i kraft af en dårligere kurs på lånet. Det samme gælder for kurssikring og andre ydelser som har til hensigt at beskytte dig mod usikkerheden omkring renten og obligationskurser.

De 4 boliglån råd er blot et udsnit af de tips, der er værd at kende. Du kan læse flere tips her om lån til bolig.

29% af de adspurgte siger dog, at de ville vælge rentetilpasningslån.

Hovedparten af de 35 adspurgte økonomer, der ville vælge fast rente,  påpeger blandt andet, at de foretrækker det fastforrentede boliglån lige nu, fordi den lave rente minimerer den maksimale risiko for den enkelte boligejer. Selvom der ikke umiddelbart er rentestigninger rundt om hjørnet er forventningen at renten på lang sigt vil stige så meget, at det fastforrentede boliglån vil være den bedste forretning set over hele lånets løbetid.

1. Flekslån eller fastforrentede boliglån? Det er svært at udtale sig om hvordan renten bevæger sig, om den stiger eller falder. Det er derfor umuligt med sikkerhed at sige, om man skal tage lån med variabel rente, fordi renten er på vej ned, eller tage et boliglån med fast rente, fordi renten er på vej op.
2. Boliglån i fastforrentede obligationer? Optag ikke lån i kreditforeningsobligationer med kurs under 95, da kursen ved rentefald vil stige, så din restgæld bliver alt for stor. Eksempelvis vil et lån på 1 mio. kr. optaget til kurs 90 koste over 1,1 mio. kr. ved en kursstigning til 100, hvis lånet skal konverteres før tid.
3. Lån med afdragsfrihed? I perioder med lav rente kan der afdrages på andre dyre lån ved at optage afdragsfrie lån andre steder end i boligen. Derved kan dyr gæld fjernes før billig gæld i kreditforeningen.
4. realkreditobligationer, der danner grundlag for afdragsfrie, fastforrentede kreditforeningslån, er de mest kursfølsomme. Hvis renten stiger og der konverteres, vil de altså give den største gældsreduktion.
5. Du betaler ekstra for ekstra sikkerhed på de finansielle markeder. Vær kritisk omkring hvad der loves – optagelse af boliglån kan ikke være både billigt og uden indbyggende faldgruber.
6. Restgælden falder med et lån med fast rente, hvis renten hæves. Vær opmærksom på at dette ikke gælder for variabelt forrentede lån.
7. Gå efter de billigste lån med flexrente – dvs. F1, F3 eller F5-lånene. De nye garant- og rentedyklån er altid det næstbedste valg.
8. Sammenligning af lånets ydelse skal altid ske mellem lån af samme løbetid. Derfor: beregn og sammenlign boliglån der varer lige lang tid og husk også at basere din beregning på samme type af lån f.eks. flekslån.
9. Konvertering af lån? Påtænker du at omlægge dit lån til boligen, så skal restløbetiden på lånet være mindst 10 år og restgælden mindst 200.000 kr. Er dette ikke tilfældet, bliver udgifterne ved låneomlægningen for høje set i forhold til gevinsten.
10. Tro ikke at du kan træffe den perfekte beslutning! Ligegyldigt hvilken låneform du foretrækker, når du står og skal låne til boligen, vil der være indbygget usikkerhed. Om du skal vælge det ene eller det andet lån, er et spørgsmål om fornemmelse. Dog har den korte rente historisk set været lavere end den lange rente, hvilket bør gøre flex- og rentetilpasningslån bedst. Til gengæld tilbyder de fastforrentede lån sikkerhed og konverteringsmuligheder ved stigende rente.

Fastforrentede lån

Disse lån er oftest obligationslån med fastlåst rente i lånets løbetid. Lige nu ligger renten på ca.  5 pct.
Fordele: Samme ydelse hver måned og dermed sikkerhed for, at man ikke skal betale mere den dag renten stiger.
Ulemper: Ofte er den lange rente højere end den korte rente, hvilket betyder at man alt i alt kan komme til at betale mere for boliglånet.

Rentetilpasningslån

Denne type realkreditlån er blevet meget populær inden for de senere år og kendes også som flekslån (flexlån). Renten er variabel og tilpasses enten hvert år eller hvert tredje eller femte år.
Fordele: Da den korte rentesats oftest er lavere end den lange rente, kan man oftest sidde billigere med det lån end med et fastforrentet. Historisk set har denne type lån været billigere end de fastforrentede lån.
Ulemper: Hvis renten stiger, bliver det dyrere at have lånet og ydelsen pr. måned bliver højere. Hvis man ikke har luft i økonomien til rentestigninger, er man ekstra sårbar.

Lån med renteloft

Denne forholdsvist nye lånetype bliver også kaldt garantilån. Er aldrig blevet særligt populært blandt danskerne. Renten er variabel på baggrund af en seks måneders Ciborrente men modsat et rentetilpasningslån kan renten max. stige til et givent renteloft (pt. 6 pct.)
Fordele: Renten stiger aldrig til over det fastsatte loft og man ved derfor hvad man max. kommer til at sidde for. Kan være godt til den tryghedssøgende boligejer.
Ulemper: Det er forholdsvist dyrt at forsikre sig på denne måde mod rentestigninger. Historisk set vil denne type boliglån aldrig være den bedste.

Rentefaldslån

Minder om lån med rentelån – dog med den forskel, at renten kun kan falde, aldrig stige. Rentesatsen fastsættes på baggrund af en 10-årig interbankrente. Ikke specielt populær låneform blandt danskerne.
Fordele: Det siger sig selv, at det er en fordel, at renten kun kan falde. Det giver sikkerhed for, at lånet ikke bliver dyrere
Ulemper: Som med garantilånet er det dyrt at forsikre sig på denne måde.

Afdragsfrie lån

Et meget omdiskuteret lån, da det blev lanceret. Afdragsfriheden kombineres med en af de andre lånetyper – f.eks. fastforrentet, rentetilpasning eller garantilån – og betyder, at man kun betaler renter og bidrag i op til 10 år. Derefter betaler man afdrag i resten af lånets løbetid.
Fordele: Hvis man i en periode har brug for ekstra likviditet, kan man vælge at gemme afdragene til senere.
Ulemper: Når afdragsfriheden ophører, bliver ydelsen på lånet med ét højere og det kan komme bag på låntageren.

Har vi glemt nogle fordele eller ulemper? Du er velkommen til selv at bidrage ved at skrive  en kommentar nederst på siden.

I indslaget fra Jyske Bank som du finder længere nede på siden, fortælles der om fordele og ulemper ved denne konvertring. Konverterer man fra flexlån til 4% fastforrentet boliglån, får man naturligvis en højere rente, men prioriterer man sikkerhed højt og vil man sikre sig mod kommende renteforhøjelser, er det fastforrentede boliglån attraktivt lige nu. Dertil kommer, at kommende rentestigninger vil betyde kursfald på de fastforrentede huslån. Det betyder, at man ved en senere konvertering vil kunne høvle en del af restgælden på ens ejendom.

Eksperterne har foretaget en sammenligning af de tilgængelige realkreditlån og 40 procent ville som sagt vælge et variabelt F1-lån, mens 15 pct. ville vælge et variabelt F3-lån. Godt 25 procent af de adspurgte økonomer ville vælge et fastforrentet 5% kreditforeningslån.

Denne sammenligning af boliglån giver et klart billede og rentens udvikling er eksperternes vigtigste argument. Eksperterne er nemlig også blevet adspurgt om deres forventning til renteudviklingen over de næste 12 måneder. 45% tror at renten fortsætter uændret, hvilket stemmer godt overens med valget af F1 som det billigste realkreditlån lige nu.

Renten på dette realkreditlån er lige nu historisk lav (1,25 procent) sammenlignet med tidligere tider og et af argumenterne er netop, at F1-lånene historisk har været billigere fordi det har vist sig, at den korte rente som udgangspunkt har været en del lavere end den mellemlange og lange rente.

Interessen for de fastforrentede realkreditlån har i længere tid været overskygget af de såkaldte rentetilpasningslån. Grunden har været, at renten på rentetilpasningslån (flexlån) er faldet i takt med den seneste tids rentesænkninger. Rent teknisk siger man, at den korte rente er faldet. Men de seneste måneder er dette også slået igennem på de fastforrentede realkreditlån – dvs. den lange rente er faldet tilsvarende – og det gør denne type kreditforeningslån interessante for boligejere, der ønsker en fast ydelse hver termin.

Gode kurser på realkreditlån

Samtidig er kurserne på fastforrentede boliglån steget. For et par måneder siden var kursen på et 5% realkreditlån 95 og nu ligger de på 98-99. Det giver spændende muligheder for at senere at reducere restgælden i ejendommen, når renten stiger. Det vil nemlig betyde, at kursen samtidig vil falde på boliglånet og dermed gøre det billigere at “købe” sine obligationer tilbage. Dette kan du høre mere om i nedenstående videklip fra Jyske Bank.
Husk: lige under videoklippet finder du “Mest læste indlæg” på Boliglån Guiden.

Regeringens hjælpepakke

Det skyldes, at den hjælpepakke, der blev vedtaget i den forgange uge i folketinget, kun dækker bankerne. Dermed er husejernes boliglån ikke dækket af statsgarantien og det skaber en ubalance i markedet. Investorerne går efter den sikreste investering og da der er statsgaranti for de penge, man sætter i banken, er det mere attraktivt end at placere pengene i realkreditobligationer dvs. ganske almindelige boliglån til danske husejere.

Sådan rammer det dig

Når det ikke længere er så attraktivt at investere i obligationer, falder efterspørgslen og det betyder højere rente på dit boliglån. Og en højere rente giver naturligvis en højere ydelse, dvs. at man som boligejer skal betale et højere beløb om måneden for sit lån i boligen. Regningen for regeringens hjælpepakke kan således havne hos de husejere, der har flekslån, hvilket får forbrugerråedet til at anbefale, at man skifter sit rentetilpasningslån ud med et fastforrentet.
»Det mest fornuftige og demokratisk forsvarlige er at udvide statsgarantien, så den også omfatter realkreditlånene. Politikerne kan alligevel ikke holde til, at en realkreditobligationsejer lider tab,« siger Professor Finn Østrup til Berlingske.dk.

I forbindelse med de seneste måneders uro på de internationale pengemarkeder og de stigende renter på både indlån og udlån, har hovedparten af danskerne valgt at beholde det boliglån, de havde i forvejen. En anden gruppe har brugt uroen til at konvertere deres kreditforeningslån til et rentetilpasningslån, der på nuværende tidspunkt kan virke mere attraktivt. Grunden til at de fleste har holdt fast i deres eksisterende valg, skyldes at “panikken” på det danske marked er udeblevet og at danskerne generelt er konservative i deres valg af boliglån. Folk holder fast i den type finansiering de en gang har valgt og holder således fast i enten fast eller flex – også selvom krisen raser globalt.

Nordea har flere kunder, der har valgt at bruge renteuroen til at konvertere deres boliglån op for at skære en bid af restgælden. Dette trick forudsætter, at det forventes, at renten skal falde igen indenfor en overskuelig tid. Det tror Jyske Bank til gengæld ikke på. Her tror man, at renten skal stige endnu mere og dermed, at kunderne bør vente med at konvertere.

Når du har læst dette indlæg, vil du være klogere på, hvad du skal lægge vægt på i din jagt efter det bedste og billigste boliglån.

I dette indlæg vil du kunne læse, hvilken type boliglån eksperter på området vil råde dig til at tage lige nu. Der er mange at vælge i mellem både fordi udbuddet af lånetyper er blevet forøget og fordi bankerne også tilbyder de såkaldte prioritetslån som konkurrrent til realkreditlånene. Derfor er det vigtigt at kende nogle af de mekanismer, der gemmer sig bag de forskellige boliglån. I en artikel fra Business.dk giver eksperter deres bud og forklaring på, hvilke typer af boliglån der pt. er mest fordelagtige.

Korte og lange renter

Først og fremmest er forskellen på den korte rente og den lange rente ekstraordinær lille, hvilket betyder, at det der ikke nødvendigvis er nogen stor fordel på renten ved at vælge lån med variable renter. Boliglån med variabel rente er derfor ikke så stor en fordel på renten, som de har været.

Boliglån med og uden afdrag

Med den økonomiske situation, der tegner sig Europa lige nu, kan der være fordele ved at vælge et afdragsfrit lån med variabel rente. Det hænger sammen med, at et afdragsfrit boliglån er mere kurssensitivt end et ikke-afdragsfrit lån. Og da rentens størrelse hænger omvendt sammen med kursværdien på de pantebreve, der ligger bag lånet, kan der være en kursfordel, hvis renten stiger. Der er i hvert fald ikke noget, der tyder på, at renten falder på kort sigt.
De penge man sparer på afdrag kan være givet godt ud på at afdrage på dyr gæld og således være en god forretning set i forhold til, at man ikke afdrager på sin gæld i ejendommen.

Prioritetslån

Der kan også være en fordel ved at undersøge de lån, som banken tilbyder og som kan være en konkurrent til de klassiske realkreditlån. Prioritetslånene fungerer som en slags kassekredit med pant i huset, hvilket betyder, at du ikke nødvendigvis behøver at betale renter af hele beløbet. Med andre ord: hvis du i en periode er meget likvid kan du betale af på dit lån og dermed ikke betale så mange renter og i andre perioder kan trække lidt mere på “kassekreditten”. Prioritetslånene er således et meget fleksibelt lån.

Fastforrentede boliglån

De fleste eksperter er dog enige om, at det fastforrentede lån er det bedste valg lige nu. Denne form for boliglån har en fast rente i hele lånets løbetid og du er som låntager sikker på, at du skal betale den samme ydelse hver termin i hele boliglånets løbetid. Der er altså en vis sikkerhed i denne lånetype. Da forskellen mellem den korte og den lange rente er lige nu lav, som før omtalt, hvorfor det bedre end nogensinde før kan betale sig at tage fastforrentede lån i forhold til boliglån med variabel rente.