• Afdragsfrie boliglån kan være en fordel, hvis du har dyr gæld med høj rente i f.eks. banken eller finansieringsfirmaer. Hvis du kan optage et afdragsfrit boliglån med en lav rente, kan du bruge afdragsfriheden til at afdrage på den dyre gæld og dermed få fjernet gælden med den høje rente før du begynder at afdrage på boliglånet med den lave rente. Dermed fjerner du dyr gæld før den billige.
• Hvis renten stiger vil kursen på et fastforrentet boliglån falde. Det betyder i praksis at din restgæld vil falde, når renten går op, men dette sker ikke med rentetilpasningslån (flexlån), da kursen på denne type lån ligger mere fast.
• Vælg ikke et lån i kreditforeningen til en kurs, der ligger under 95, da restgælden på lånet vil blive alt for stor i tilfælde af, at renten stiger. I praksis betyder dette, at et boliglån på 1 million kr. med kurs 90 vil koste over 1,1 millon kr. at indfri, hvis lånet f.eks. skal konverteres eller boligen sælges.
• Der er kun een til at betale for de ydelser, du efterspørger på de finansielle markeder – også sikkerhed. Vælger du lån med rentegaranti eller rentemax betaler du i kraft af en dårligere kurs på lånet. Det samme gælder for kurssikring og andre ydelser som har til hensigt at beskytte dig mod usikkerheden omkring renten og obligationskurser.

De 4 boliglån råd er blot et udsnit af de tips, der er værd at kende. Du kan læse flere tips her om lån til bolig.

Der er over 100 forskellige huslån at vælge i mellem på det danske marked, når man søger efter lån til bolig. Faktisk er Danmark et af de lande, hvor udvalget af boliglån er størst, hvilket både kan ses som en fordel og en ulempe. Valget er dit og frit, men der kan være mange penge at spare ved at tage udgangspunkt i følgende 10 råd, skriver business.dk:

1. Flexlån eller fastforrentet lån? Det er svært at spå om hvordan renten opfører sig, om den stiger eller falder. Det er derfor umuligt med sikkerhed at sige, om man skal tage flexlån, fordi renten er på vej ned, eller tage et fastrentelån, fordi renten er på vej op.
2. Lån i fastforrentede obligationer? Optag ikke lån i obligationer med kurs under 95, da kursen ved rentefald vil stige, så din restgæld bliver alt for stor. Eksempelvis vil et lån på 1 mio. kr. optaget til kurs 90 koste over 1,1 mio. kr. ved en kursstigning til 100, hvis lånet skal tilbagebetales før tid.
3. Afdragsfrie lån? I perioder med lav rente kan der afdrages på andre dyre lån ved at optage afdragsfrie lån andre steder end i boligen. Derved kan dyr gæld fjernes før billig realkreditgæld.
4. Obligationer, der danner grundlag for afdragsfrie fastforrentede lån, er de mest kursfølsomme. Hvis renten stiger, vil de altså give den største gevinst.
5. Alt har sin pris på de finansielle markeder. Vær kritisk omkring hvad der loves – lån til boligen kan ikke være både billigt og risikofrit.
6. Restgælden falder med et fastrentelån, hvis renten falder. Vær opmærksom på at dette ikke gælder for variabelt forrentede lån.
7. Gå efter de billigste lån med variabel rente – dvs. F1, F3 eller F5-lånene. De nye garant- og rentedyklån er dyrere.
8. Sammenligning af låneydelser skal altid ske mellem lån af samme løbetid.
9. Omlægning af lån? Påtænker du at omlægge dit lån til boligen, så skal restløbetiden på lånet være mindst 10 år og restgælden mindst 200.000 kr. Er dette ikke tilfældet, bliver omkostningerne ved låneomlægningen for store set i forhold til gevinsten.
10. Valget er ikke nemt! Ligegyldigt hvilken låneform du vælger, når du står og skal låne til boligen, vil der være indbygget usikkerhed. Om du skal vælge det ene eller det andet lån, er et spørgsmål om mavefornemmelse. Dog har den korte rente historisk set været lavere end den lange rente, hvilket bør gøre flex- og rentetilpasningslån mest favorable. Til gengæld tilbyder de fastforrentede lån sikkerhed og konverteringsmuligheder ved rentestigning.

29% af de adspurgte siger dog, at de ville vælge rentetilpasningslån.

Hovedparten af de 35 adspurgte økonomer, der ville vælge fast rente,  påpeger blandt andet, at de foretrækker det fastforrentede boliglån lige nu, fordi den lave rente minimerer den maksimale risiko for den enkelte boligejer. Selvom der ikke umiddelbart er rentestigninger rundt om hjørnet er forventningen at renten på lang sigt vil stige så meget, at det fastforrentede boliglån vil være den bedste forretning set over hele lånets løbetid.

1. Hvor meget skal jeg betale hver måned/termin – dvs. beregn hvor mange penge jeg skal af med hver måned til boliglånet og
2. hvor meget kan jeg låne – dvs. beregn hvor dyrt et boliglån jeg kan få i banken/kreditforeningen.

Laver du en simpel beregning af dine boliglån her, har du langt bedre kort på hånden, når du skal finde det bedste boliglån. Det siger selvfølgelig noget om den pris, du skal betale for lånet; men det er ikke det eneste parameter, du skal kigge på, når du skal foretage et valg af boliglån. Så kort fortalt kan man sige: Beregn boliglån og find ud af, hvor du får det billigst henne. Men det billigste boliglån er måske ikke det bedst egnede til dig. Er du f.eks. den risikovillige type, vil du måske helst have et boliglån med rentetilpasning. Er du mere den tryghedssøgende type, vil du måske hellere have et fastforrentet lån. Der er ikke noget forkert i nogen af delene, da der er fordele og ulemper ved begge former for huslån.

Der er mange steder på nettet hvor der er gode muligheder for at lave en sammenligning og beregning af lån. Mybanker.dk er et rigtig godt sted at starte fordi de har en masse tal og informationer som du kan søge på og på den måde få et hurtigt overblik over, hvor du kan får det billigst. Du kan naturligvis og kigge ind på de enkelte banker og kreditforeningers hjemmesider og mange steder beregne boliglån der.

Der er efterhånden også mange steder hvor du kan kombinere en indtastning af dit budget med en beregning af et boliglån og dermed lave et overslag på om du med din nuværende økonomi har råd til at optage det ønskede lån. Denne service udbydes gratis af nogle af bankerne og realkreditinstitutterne. Her finder du en simpel låneberegninger, som er let for de fleste at benytte, og som oftest kræver det blot at du taster nogle nøgletal om din økonomi ind i en lånekalkulator, som derefter kan sige noget om hvad din månedlige ydelse (brutto og netto) bliver på det beregnede boliglån.

1. Flekslån eller fastforrentede boliglån? Det er svært at udtale sig om hvordan renten bevæger sig, om den stiger eller falder. Det er derfor umuligt med sikkerhed at sige, om man skal tage lån med variabel rente, fordi renten er på vej ned, eller tage et boliglån med fast rente, fordi renten er på vej op.
2. Boliglån i fastforrentede obligationer? Optag ikke lån i kreditforeningsobligationer med kurs under 95, da kursen ved rentefald vil stige, så din restgæld bliver alt for stor. Eksempelvis vil et lån på 1 mio. kr. optaget til kurs 90 koste over 1,1 mio. kr. ved en kursstigning til 100, hvis lånet skal konverteres før tid.
3. Lån med afdragsfrihed? I perioder med lav rente kan der afdrages på andre dyre lån ved at optage afdragsfrie lån andre steder end i boligen. Derved kan dyr gæld fjernes før billig gæld i kreditforeningen.
4. realkreditobligationer, der danner grundlag for afdragsfrie, fastforrentede kreditforeningslån, er de mest kursfølsomme. Hvis renten stiger og der konverteres, vil de altså give den største gældsreduktion.
5. Du betaler ekstra for ekstra sikkerhed på de finansielle markeder. Vær kritisk omkring hvad der loves – optagelse af boliglån kan ikke være både billigt og uden indbyggende faldgruber.
6. Restgælden falder med et lån med fast rente, hvis renten hæves. Vær opmærksom på at dette ikke gælder for variabelt forrentede lån.
7. Gå efter de billigste lån med flexrente – dvs. F1, F3 eller F5-lånene. De nye garant- og rentedyklån er altid det næstbedste valg.
8. Sammenligning af lånets ydelse skal altid ske mellem lån af samme løbetid. Derfor: beregn og sammenlign boliglån der varer lige lang tid og husk også at basere din beregning på samme type af lån f.eks. flekslån.
9. Konvertering af lån? Påtænker du at omlægge dit lån til boligen, så skal restløbetiden på lånet være mindst 10 år og restgælden mindst 200.000 kr. Er dette ikke tilfældet, bliver udgifterne ved låneomlægningen for høje set i forhold til gevinsten.
10. Tro ikke at du kan træffe den perfekte beslutning! Ligegyldigt hvilken låneform du foretrækker, når du står og skal låne til boligen, vil der være indbygget usikkerhed. Om du skal vælge det ene eller det andet lån, er et spørgsmål om fornemmelse. Dog har den korte rente historisk set været lavere end den lange rente, hvilket bør gøre flex- og rentetilpasningslån bedst. Til gengæld tilbyder de fastforrentede lån sikkerhed og konverteringsmuligheder ved stigende rente.

Hele 4503 kr. kan der være at hente ved at vælge det billigste boliglån frem for det dyreste. Og det er selve bidragssatsen, der gør forskellen. Det skriver borsen.dk. En uafhængig rådgivningsvirksomhed har lavet regnestykket med et kreditforeningslån med rentetilpasning til 2 mio. kr. og her viser det sig, at der er 4503 kroners forskel i bidragssatsen pr. år. mellem BRF kredit, som er det dyreste alternativ, og Nykredit, som viser sig billigst.

Forudsætter man at boligen er belånt med 80% gennem hele boliglånets løbetid på 30 år, vil man til den tid have betalt hele 135.090 kr. mere i BRFkredit end hos Nykredit. Det kan derfor anbefales at undersøge hvilken kreditforening, der kan give dig den billigste bidragssats på dit boliglån, inden du optager lånet.

Fastforrentede lån

Disse lån er oftest obligationslån med fastlåst rente i lånets løbetid. Lige nu ligger renten på ca.  5 pct.
Fordele: Samme ydelse hver måned og dermed sikkerhed for, at man ikke skal betale mere den dag renten stiger.
Ulemper: Ofte er den lange rente højere end den korte rente, hvilket betyder at man alt i alt kan komme til at betale mere for boliglånet.

Rentetilpasningslån

Denne type realkreditlån er blevet meget populær inden for de senere år og kendes også som flekslån (flexlån). Renten er variabel og tilpasses enten hvert år eller hvert tredje eller femte år.
Fordele: Da den korte rentesats oftest er lavere end den lange rente, kan man oftest sidde billigere med det lån end med et fastforrentet. Historisk set har denne type lån været billigere end de fastforrentede lån.
Ulemper: Hvis renten stiger, bliver det dyrere at have lånet og ydelsen pr. måned bliver højere. Hvis man ikke har luft i økonomien til rentestigninger, er man ekstra sårbar.

Lån med renteloft

Denne forholdsvist nye lånetype bliver også kaldt garantilån. Er aldrig blevet særligt populært blandt danskerne. Renten er variabel på baggrund af en seks måneders Ciborrente men modsat et rentetilpasningslån kan renten max. stige til et givent renteloft (pt. 6 pct.)
Fordele: Renten stiger aldrig til over det fastsatte loft og man ved derfor hvad man max. kommer til at sidde for. Kan være godt til den tryghedssøgende boligejer.
Ulemper: Det er forholdsvist dyrt at forsikre sig på denne måde mod rentestigninger. Historisk set vil denne type boliglån aldrig være den bedste.

Rentefaldslån

Minder om lån med rentelån – dog med den forskel, at renten kun kan falde, aldrig stige. Rentesatsen fastsættes på baggrund af en 10-årig interbankrente. Ikke specielt populær låneform blandt danskerne.
Fordele: Det siger sig selv, at det er en fordel, at renten kun kan falde. Det giver sikkerhed for, at lånet ikke bliver dyrere
Ulemper: Som med garantilånet er det dyrt at forsikre sig på denne måde.

Afdragsfrie lån

Et meget omdiskuteret lån, da det blev lanceret. Afdragsfriheden kombineres med en af de andre lånetyper – f.eks. fastforrentet, rentetilpasning eller garantilån – og betyder, at man kun betaler renter og bidrag i op til 10 år. Derefter betaler man afdrag i resten af lånets løbetid.
Fordele: Hvis man i en periode har brug for ekstra likviditet, kan man vælge at gemme afdragene til senere.
Ulemper: Når afdragsfriheden ophører, bliver ydelsen på lånet med ét højere og det kan komme bag på låntageren.

Har vi glemt nogle fordele eller ulemper? Du er velkommen til selv at bidrage ved at skrive  en kommentar nederst på siden.

Kreditforeningslån

Diskussionen om boliglån og aktiviteter er bestemt ikke noget nyt. F.eks. har distinktionen space vs. kreditforeningslån (jeg vil i opgaven bruge de engelske betegnelse place og space) dybe rødder langt tilbage i den akademiske tradition og man fornemmer, hvordan den igen og igen tages op til revurdering i den aktuelle debat – ikke nødvendigvis nævnt eksplicit men tydeligvis som en underliggende struktur, når talen falder på rum og boliglån. Den er svær at komme udenom og skinner således også tydeligt igennem i diskussionen af habitatsbegrebet. Beregning af boliglån kan ofte betale sig.

Dette er konklusionen i det høringssvar som Realkreditrådet leverer til EU-kommissionens udspil til fælles lovgivning for likviditets- og kapitalregler. Det skriver borsen.dk. Kommissionens udspil kommer efter finanskrisen og der lægges op til, at realkreditobligationer sidestilles med erhvervsobligationer hvad angår risikovægtning.

Dette betyder, at danske obligationer fra realkreditinstitutterne fremover vil være mere risikofyldte for investorerne og dermed bliver prisen for den danske forbruger, der ønsker et boliglån, dyrere.

Realkreditrådet finder dermed, at EU er med til at lægge en bombe under de sikre danske realkreditobligationer. Dansk boliglån kan således komme under et gevaldig pres.

“Det har nogle alvorlige konsekvenser for hele obligationsmarkedet i Danmark, fordi udspillet slet ikke passer til vores system.” siger Ane Arnth Jensen fra Realkreditrådet om de nye regler om boliglån. De finder det samtidig paradoksalt, at sikre realkreditobligationer fra Danmark bliver vurderet som værende mere risikable end græske statsobligationer.